חיפוש

ליעוץ ללא עלות וקבלת הצעת מחיר השאירו פרטים

חריגות בנייה

חריגות בנייה

25/12/2024

תוכן עניינים

חריגות בניה – המדריך המקיף

הסדרת חריגות בנייה הן אתגר נפוץ עבור בעלי נכסים רבים, חשוב להכיר את סוגי חריגות בנייה, והטיפול בחריגות בניה. במאמר המקיף הזה נסקור את כל המידע החיוני על חריגת בנייה, חריגות בניה בבית משותף ובבית פרטי, התיישנות חריגות בנייה, תצהיר היעדר חריגות בנייה ועוד נושאים חשובים. קראו ותצאו נשכרים!

מהן חריגות בניה?

חריגות בנייה הן בנייה שנעשתה שלא בהתאם להיתר הבניה המאושר. חריגות בנייה יכולות לכלול תוספות בנייה כמו חדר, ממ"ד, מרפסת, חניה ועוד, או שינויים במבנה כמו סגירת מרפסת, שינוי חזית, שינוי שימוש ועוד.

חריגות בנייה נפוצות מאוד בישראל, הן בבתים פרטיים והן בבניינים משותפים. לעיתים הן נעשות ביודעין על ידי הבעלים, ולעיתים מדובר בטעות שלא ידעו שמדובר בחריגה מהתוכניות המאושרות.

חריגות בניה בבית משותף

טבלת הסדרת חריגות בנייה בערים שונות בישראל:

עיר מחוז זמן ממוצע לאישור בקשה זמן ממוצע לקבלת היתר
באופקים בדרום 4 חודשים 10 חודשים
בקריית גת בדרום 5 חודשים 11 חודשים
באשקלון בדרום 6 חודשים 12 חודשים
בנתיבות בדרום 7 חודשים 14 חודשים
בבאר שבע בדרום 6 חודשים 12 חודשים
בשדרות בדרום 5 חודשים 10 חודשים
בקריית מלאכי בדרום 6 חודשים 12 חודשים
באשדוד בדרום 4 חודשים 9 חודשים
בחולון בגוש דן 2 חודשים 6 חודשים
בנס ציונה במרכז 3 חודשים 7 חודשים
בגדרה במרכז 4 חודשים 8 חודשים
בראשון לציון במרכז 3 חודשים 7 חודשים
ביבנה במרכז 5 חודשים 10 חודשים
ברחובות במרכז 4 חודשים 9 חודשים

סוגי חריגות בניה נפוצים

תוספת בנייה

תוספת בנייה של חדרים, ממ"ד, מרפסות או אלמנטים אחרים מעבר למה שאושר בהיתר הבניה. תוספות בנייה הן מהחריגות הנפוצות ביותר.

שינויים במבנה קיים

שינויים במבנה הקיים כמו סגירת מרפסת, שינוי חזית המבנה, שינויים פנימיים, שינוי שימוש ועוד. שינויים אלה דורשים אישור מיוחד גם אם הם בתחום שטח הבנייה המותר.

חריגת מספר קומות

בניית מספר קומות החורג מהמותר בתוכניות. לדוגמה, בניית 4 קומות במקום 3 המותרות.

חריגות בניה בבית פרטי

הסבר מונחים – חריגות בנייה

מונח הסבר דוגמה השלכות
חריגת בנייה בנייה ללא אישור או שלא על פי היתר תוספת חדר ללא היתר עבירה על החוק
חריגות בנייה בבית משותף חריגות בנייה בבניין משותף סגירת מרפסות שלא כחוק צורך באישור כל הדיירים
חריגות בנייה בבית פרטי חריגות בנייה בבית פרטי הרחבת הבית קל יותר לטפל
חריגות בנייה התיישנות תקופת התיישנות לחריגות בנייה 7 שנים לא ניתן להרוס לאחר 7 שנים
תצהיר היעדר חריגות בנייה הצהרה שאין חריגות בנייה חתימה אצל עו"ד הגנה משפטית לקונה
הלשנה על חריגות בנייה דיווח לרשויות על חריגות תלונת שכן סיכון לצו הריסה
הכשרת חריגות בנייה בדיעבד הסדרת חריגות לאחר בנייה בקשה להיתר כרוך בקנסות ואישורים
בדיקת חריגות בנייה סקר הנדסי לגילוי חריגות ע"י מודד מוסמך חובה לפני קנייה
קניית בית עם חריגות בנייה רכישת בית עם חריגות דירה עם מרפסת לא חוקית סיכון משפטי וכספי
העברת זכויות בנכס עם חריגות בנייה מכירה/ירושה של נכס עם חריגות דירה עם תוספת לא חוקית חובת גילוי לקונה
חוק חריגות בנייה החוק הרלוונטי לחריגות בנייה חוק התכנון והבנייה קובע ענישה והסדרה
טיפול בחריגות בנייה דרכים לטפל בחריגות הריסה, תיקון, הסדרה מניעת סיכונים עתידיים
הסדרת חריגות בנייה תהליך הכשרת חריגות הגשת בקשה להיתר נדרש אישור הוועדה
צו הריסה צו להרוס את החריגות הוראה מהוועדה עונש חמור על חריגות בנייה
טופס 4 חריגות בנייה אישור סיום בנייה חוקית לא ניתן במקרה של חריגות מונע רישום זכויות
אישור חריגות בנייה אישור רשמי לחריגות לאחר הסדרה עם הוועדה מגן מפני סיכונים עתידיים
היתר בנייה לחריגות בנייה היתר חדש המכשיר חריגות בקשה להיתר בדיעבד הכשרה מלאה של החריגות

חריגת גובה

חריגה בגובה המבנה מעבר למותר בתוכניות. למשל חריגה בגובה כל קומה.

חריגת שטחי שירות ועזר

חניות, מחסנים, גדרות ומבני עזר שנבנו מעבר למותר בהיתר.

חריגות בניה התיישנות

חריגה מהיתר הבניה

בנייה שנעשתה שלא בהתאם להיתר הבניה, גם אם היא בתחום שטחי הבניה המותרים. לדוגמה, שינויים במיקום המבנה במגרש.

חריגות בניה בבית משותף

חריגות בנייה בבית משותף מורכבות יותר לטיפול מאשר בבית פרטי, מכיוון שיש צורך באישור כל בעלי הדירות בבניין.

חריגות נפוצות בבניינים משותפים:

  • סגירת מרפסות ושינוי חזיתות המבנה.
  • תוספות בנייה על הגג.
  • שינויים פנימיים בדירה.
  • שינוי שימוש דירה למסחר.
  • בניית מחסנים וחניות.

יש להסדיר חריגות בניה בבית משותף בצורה נכונה על מנת למנוע סיכונים וקנסות לכלל הדיירים.

טבלת היקף חריגות בנייה בערים שונות בישראל:

עיר מחוז שיעור חריגות מסך הבנייה מ"ר ממוצע של חריגה
הרצליה בשרון 8% 15 מ"ר
נתניה בשרון 10% 20 מ"ר
בית שמש בירושלים 25% 60 מ"ר
סביון במרכז 15% 35 מ"ר
בת ים בתל אביב 20% 45 מ"ר
ירושלים בירושלים 12% 30 מ"ר
כפר סבא במרכז 7% 15 מ"ר
גבעתיים בתל אביב 14% 30 מ"ר
רמת גן בתל אביב 12% 25 מ"ר
לוד במרכז 22% 50 מ"ר
פתח תקווה במרכז 16% 35 מ"ר
רמת השרון בשרון 5% 10 מ"ר
רעננה בשרון 9% 20 מ"ר
הוד השרון בשרון 6% 15 מ"ר
תל אביב בתל אביב 17% 40 מ"ר
חיפה בצפון 11% 25 מ"ר

תצהיר היעדר חריגות בניה

חריגות בניה בבית פרטי

בבתים פרטיים הטיפול בחריגות בניה פשוט יותר, מכיוון שאין צורך באישור של גורמים נוספים חוץ מהרשויות.

חריגות נפוצות בבתים פרטיים:

  • תוספת חדרים.
  • בניית ממ"ד.
  • סגירת מרפסות.
  • חניה ומחסן.
  • בריכה.
  • מבנה עזר.

עם זאת, גם בבית פרטי יש לטפל בחריגות בניה כדי למנוע סיכונים וקנסות מהרשויות.

חריגות בניה – חוק ההתיישנות

לחריגות בניה יש תקופת התיישנות של 7 שנים מיום סיום הבניה. כלומר, לאחר 7 שנים לא ניתן יהיה להוציא צו הריסה למבנה.

עם זאת, חשוב לציין שגם לאחר 7 שנים המבנה עדיין נחשב לחריגת בניה בלתי חוקית, ויש סיכוי שהרשויות ידרשו הסדרה וקנסות.

לכן, מומלץ לטפל בחריגות בניה מוקדם ככל האפשר ולא להמתין להתיישנות.

חריגות בנייה | ביצוע

תצהיר היעדר חריגות בניה

תצהיר היעדר חריגות בניה הוא מסמך חשוב בעת רכישה או מכירה של נכס.

התצהיר ניתן על ידי עורך דין, ומאשר כי למיטב ידיעת המוכר אין חריגות בניה בנכס.

חשוב לקבל תצהיר כזה מהמוכר על מנת לוודא שאין סיכונים חבויים של חריגות בניה וצווי הריסה.

הלשנה על חריגות בניה

לעיתים שכנים או גורמים אחרים מלשינים לרשויות על חריגות בניה בנכס.

אם התקבלה הלשנה על חריגות בניה בנכס, חשוב לבדוק עם עורך דין מהן האפשרויות החוקיות.

לעיתים ניתן לעצור את צו ההריסה בעזרת ערעורים משפטיים.

טבלת השוואה חריגות בנייה בערים שונות בישראל:

עיר קנס על חריגות בנייה מדיניות אכיפה מספר תיקי חריגות בשנה
הרצליה ₪25,000 למ"ר אכיפה מחמירה מאוד 50
נתניה ₪15,000 למ"ר אכיפה בינונית 150
בית שמש ₪10,000 למ"ר אכיפה מעטה 350
סביון ₪18,000 למ"ר אכיפה בינונית 220
בת ים ₪12,000 למ"ר אכיפה נמוכה 280
ירושלים ₪15,000 למ"ר אכיפה בינונית 250
כפר סבא ₪22,000 למ"ר אכיפה מחמירה 100
גבעתיים ₪18,000 למ"ר אכיפה בינונית 180
רמת גן ₪20,000 למ"ר אכיפה מחמירה 120
לוד ₪10,000 למ"ר אכיפה נמוכה 450
פתח תקווה ₪17,000 למ"ר אכיפה בינונית 190
רמת השרון ₪23,000 למ"ר אכיפה מחמירה מאוד 80
רעננה ₪19,000 למ"ר אכיפה בינונית 140
הוד השרון ₪21,000 למ"ר אכיפה מחמירה 110
תל אביב ₪20,000 למ"ר אכיפה מחמירה 120
חיפה ₪16,000 למ"ר אכיפה בינונית 200

תצהיר העדר חריגות בניה

הכשרת חריגות בניה בדיעבד

במקרים מסוימים ניתן להכשיר חריגות בניה בדיעבד ולהסדיר אותן מול הרשויות.

ההכשרה בדיעבד כרוכה בתשלום היטלים וקנסות, וכן באישור של ועדות התכנון ברשות המקומית.

חשוב להיוועץ עם אדריכל או עורך דין מקצועי שיכול לסייע בהליך ההכשרה.

בדיקת חריגות בנייה לפני קנייה

לפני רכישת נכס חדש חשוב לבצע בדיקת חריגות בנייה יסודית על ידי אדריכל או הנדסאי בניין.

הבדיקה כוללת השוואה בין המצב הקיים לבין היתר הבניה והתוכניות המאושרות.

גילוי חריגות בניה לפני הרכישה יכול למנוע הוצאות גדולות וסיכונים משפטיים בהמשך.

קניית בית עם חריגות בניה

אם נמצאו חריגות בניה בבית שרוצים לרכוש, כדאי לשקול את הסיכונים והעלויות הכרוכים בכך.

ניתן לנסות ולהוזיל את מחיר הנכס בהתאם לחריגות שנמצאו.

חשוב לקבל ייעוץ משפטי ולבצע הערכה של עלויות ההסדרה הצפויות.

הכשרת חריגות בניה בדיעבד

העברת זכויות בנכס עם חריגות בניה

כדי להעביר זכויות בנכס עם חריגות בניה, כמו במכירה או בירושה, יש לגלות את החריגות ולחתום על הצהרה.

הרוכש צריך לדעת שקיימות חריגות בנכס ומהן הסיכונים הכרוכים בכך.

מומלץ להסדיר את החריגות טרם ההעברה על מנת למנוע סיכונים לרוכש החדש.

טיפול בחריגות בניה

קיימות מספר אפשרויות לטיפול בחריגות בניה:

  • הריסת החלקים החורגים – לעיתים זו האופציה היחידה אם החריגה משמעותית.
  • תיקון החריגות והתאמתן להיתר – שינויים קלים יחסית.
  • הגשת בקשה להיתר בדיעבד – ניסיון להכשיר את החריגות.
  • ערעורים משפטיים על צווי הריסה.
  • תב"ע נקודתית – שינוי התוכניות כך שיתאימו למצב הקיים בשטח.

חשוב להיעזר באדריכל מנוסה שיידע להמליץ על הפתרון המתאים ביותר.

הסדרת חריגות בניה

תהליך הסדרת חריגות בניה כולל בדרך כלל את השלבים הבאים:

  1. בדיקה ומיפוי של החריגות על ידי אדריכל או הנדסאי.
  2. הכנת תוכניות עדכניות עם החריגות.
  3. הגשת בקשה להיתר בניה בדיעבד לוועדה המקומית.
  4. תשלום היטלים והישג הסכמות הנדרשות.
  5. קבלת אישור הוועדה המקומית.
  6. תיקון רישום הנכס בטאבו והתאמתו למצב בפועל.

תהליך זה יכול להימשך חודשים רבים ולעיתים אף שנים, ודורש סבלנות והתמדה.

בדיקת חריגות בנייה

צו הריסה לחריגות בניה

צו הריסה הוא הוראה מהוועדה המקומית להרוס את חריגות הבניה שנמצאו בנכס.

קבלת צו הריסה היא אחד הסיכונים החמורים ביותר כשמדובר בחריגות בניה בלתי חוקיות.

ניתן לערער על צו הריסה בעזרת עורך דין מומחה בתחום התכנון והבניה.

טופס 4 חריגות בניה

טופס 4 הוא אישור המודיע על סיום בנייה, ומאשר כי המבנה נבנה בהתאם להיתר הבניה.

אם יש חריגות בניה, לא ניתן יהיה לקבל טופס 4 עד אשר מסדירים אותן מול הוועדה המקומית.

אישור חריגות בנייה

לאחר הסדרת חריגות הבניה מול הוועדה, מקבלים אישור רשמי המאשר את חריגות הבניה בנכס.

אישור זה מגן מפני סיכונים עתידיים ומאפשר לקבל טופס 4.

היתר בניה לחריגות בניה

ניתן להגיש בקשה להיתר בניה חדש שיכשיר את חריגות הבניה הקיימות בנכס.

הליך זה כרוך באישור הוועדה המקומית, תשלום היטלים ועמידה בדרישות התב"ע.

קבלת היתר בניה לחריגות בניה מהווה הסדרה מלאה של החריגות.

מומחים להסדרת חריגות בנייה

כדי להסדיר חריגות בנייה בהצלחה, חשוב להיעזר במומחים מקצועיים כמו:

  • אדריכל המתמצא בתוכניות בניין עיר ובקשות היתר.
  • עורך דין מומחה בתחום התכנון והבנייה.
  • שמאי מקרקעין להערכת עלויות וסיכונים.
  • מהנדס קונסטרוקציה אם יש צורך בחיזוק המבנה.

בחירת הגורמים המתאימים תבטיח טיפול יעיל ומהיר בחריגות.

הסדרת חריגות בניה

מחיר הסדרת חריגות בנייה

עלויות הסדרת חריגות בניה כוללות בדרך כלל:

  • שכר טרחת אדריכל ועורך דין.
  • היטלים וקנסות לרשות המקומית.
  • תשלומי פיצויים במקרה של תב"ע נקודתית.
  • עלויות תיקונים ושינויים הנדסיים במבנה.

המחיר תלוי בהיקף החריגות, מיקומן וגודל הנכס. יש לקבל הערכה מוקדמת מהגורמים המקצועיים.

היתר שינויים למבנה קיים

היתר שינויים נדרש כאשר רוצים לבצע שינויים במבנה קיים, גם אם הם בתחום שטחי הבנייה המותרים.

דוגמאות לשינויים הדורשים היתר:

  • שינויים פנימיים בחלוקת הדירה.
  • שינוי חזיתות המבנה.
  • תוספת מעלית.
  • הריסה ובנייה מחדש של חלק מהמבנה.

התהליך כולל הגשת בקשה להיתר, תשלום אגרות ואישור של הגורמים הרלוונטיים.

תמ"א 38

תמ"א 38 היא תוכנית המאפשרת תוספות בנייה בבניינים קיימים על ידי הוספת קומות או בנייה על הגג.

יזם פרטי מגיש את הבקשה וממומן על ידי מימוש זכויות הבנייה הנוספות שמתקבלות.

תנאי לאישור תמ"א 38 הוא הסכמת רוב בעלי הדירות בבניין.

היתר שימוש חורג

היתר שימוש חורג נדרש כאשר רוצים לשנות את השימוש המותר בנכס לפי התב"ע.

לדוגמה, מעבר ממגורים למשרדים או מחסן.

ההיתר הוא זמני לתקופה מוגבלת של עד 5 שנים, וניתן להאריכו מעת לעת.

תוספת בנייה על בניין קיים

ניתן להגיש בקשה לתוספת בנייה על בניין קיים, כמו תוספת קומה או הרחבת יחידות דיור.

הבקשה תיבדק על פי תקנות התכנון והבנייה והתאמתה לתב"ע החלה על הנכס.

נדרש לקבל את אישור כל בעלי הנכסים בבניין לתוספת המוצעת.

חוות דעת מהנדס קונסטרוקציה

לפני ביצוע תוספות בנייה או שינויים משמעותיים במבנה, יש להגיש חוות דעת של מהנדס קונסטרוקציה.

חוות הדעת בודקת שהשינויים המתוכננים לא יפגעו ביציבות וחוזק המבנה.

החוות דעת נדרשת הן לצורך הוצאת היתר בניה והן לשם קבלת אישור לטופס 4.

ממ"ד וחריגות בנייה

ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) הוא חדר המיועד להגן על הדיירים בעת מצבי חירום.

ניתן להוסיף ממ"ד בדירה קיימת או לשפץ ממ"ד ישן שאינו עומד בתקן.

יש לתכנן את הממ"ד על פי התקנות ולקבל אישור יועץ מיגון ומכון התקנים.

סגירת מרפסת וחריגות בנייה

סגירת מרפסת דירתית פתוחה מחייבת קבלת היתר שינויים מהרשות המקומית.

יש להקפיד על חוקי התכנון והבנייה לגבי בינוי וחזיתות המבנה.

בבית משותף נדרש אישור הנציגות ורוב הדיירים לשינוי החזית.

תוספת קומה

ניתן להגיש בקשה לתוספת קומה או קומות על בניין קיים בכפוף להנחיות התב"ע.

נדרש לקבל אישור מהנדס קונסטרוקציה וכל בעלי הנכסים בבניין.

תוספת הקומות יכולה לאפשר תוספת יחידות דיור או שטחים מסחריים.

הוספת מרפסת

ניתן להגיש בקשה להיתר בנייה לתוספת מרפסת על דירה קיימת.

יש לבדוק התאמה לחוקי התכנון והבנייה ולקבל אישור מהנדס קונסטרוקציה.

בבניין משותף נדרש אישור הנציגות ורוב הדיירים לשינוי המראה החיצוני.

מחסן

ניתן לבנות מחסן כיחידה נפרדת במגרש או כתוספת למבנה קיים, על פי תקנות התב"ע.

המחסן מוגבל בגודלו ובגובהו, בהתאם לייעוד הקרקע.

נדרש לקבל היתר בנייה מהוועדה המקומית לפני הקמת המחסן.

בריכה

ניתן לבנות בריכת שחייה פרטית במגרש, בכפוף להנחיות התב"ע וקבלת היתר בנייה.

יש לתכנן את מיקום הבריכה, גודלה ועומקה על פי התקנים הרלוונטיים.

כמו כן יש להתייעץ עם מהנדס קונסטרוקציה לגבי אופן הבנייה.

חניה

ניתן לבנות מקומות חניה במגרש, כחלק מהבית או כיחידה נפרדת, על פי תקנות התב"ע.

יש לקבל היתר בנייה הכולל תכנון מפורט של מיקום החניות וגישה אליהן.

בבית משותף נדרש אישור האסיפה הכללית לתוספת חניות.

בנייה בשטחים חקלאיים

בנייה בשטחים המיועדים לחקלאות אסורה על פי חוק, אלא אם כן השתנתה הייעוד בתוכנית מאושרת.

יש מספר מקרים בהם ניתן לאשר בנייה חקלאית בשטחים אלו:

  • מבנים חקלאיים כמו רפתות, לולים ומחסנים
  • מגורים לחקלאי בשטחו
  • מבני תיירות כפרית

הבנייה מחייבת היתר בנייה ותיאום עם מינהל מקרקעי ישראל. יש להקפיד על שמירת ערכי הנוף ואיכות הסביבה.

בנייה בשמורות טבע

בנייה בשמורות טבע אסורה על פי חוק, פרט למקרים חריגים עם אישור מיוחד.

ניתן לבקש היתר בנייה למבנים הכרחיים כמו:

  • תחנות מחקר ומרכזי מבקרים.
  • דרכי גישה ותשתיות.
  • מבנה לשומרי השמורה.

הבנייה תאושר רק אם אין פגיעה בערכי הטבע והנוף המוגנים בשמורה.

בנייה ביערות

בנייה ביערות מוגבלת מאוד ומותנית באישור קק"ל ורט"ג.

ניתן לבקש היתרים למבנים אלה:

  • יחידות דיור לעובדי היער.
  • מרכזי מבקרים ונופש.
  • תחנות כיבוי אש.
  • דרכי גישה וחניונים.

יש להקפיד על שמירת אופי היער ועציו גם בעת הבנייה ולאחריה.

סעיפי חוק רלוונטיים לחריגות בנייה

סעיף חוק נושא שנת חקיקה עיקרי הסעיף
157א היתר בנייה בדיעבד 1991 מתן אפשרות להסדרת חריגות בנייה בדיעבד
200 צו הריסה מינהלי 1965 סמכות הוצאת צו הריסה לחריגות בנייה
238 ענישה פלילית 1978 הטלת עונשי מאסר על עבירות בנייה
238א התיישנות 1991 איסור הריסה לאחר 7 שנים מבנייה

בנייה בנחלים וגדות נהר

בנייה לצד נחלים וגדות נהר אסורה על פי חוק המים.

ניתן לבקש היתר למבנים הבאים:

  • סכרים ותחנות כח הידרואלקטריות.
  • גשרים ומעברים.
  • טיילות ואזורי נופש.

הבנייה תאושר רק במרחק מינימלי מהנחל, ובלי להפריע לזרימת המים ולסביבה הטבעית.

השוואת חריגות בנייה בבתים פרטיים ומשותפים

קריטריון בית פרטי בית משותף
נפוצות גבוהה בינונית
מורכבות טיפול נמוכה גבוהה
עלויות הסדרה נמוכות יחסית גבוהות

בנייה בסמיכות לאתרי מורשת

בנייה בקרבת אתרי מורשת היסטוריים ולאומיים מחייבת אישור מיוחד של מוסדות התכנון.

יש להוכיח שהבנייה אינה פוגעת בערכי המורשת או בנצפות לאתר.

ניתן להגיש ערר על סירוב למתן היתר בנייה במקרים מסוימים.

מומלץ להתייעץ עם אדריכל נוף ואדריכלים בעלי ניסיון בשימור.

תוכנית בניין עיר

תוכנית בניין עיר (תב"ע) היא המסמך הקובע את זכויות והוראות הבנייה במגרש מסוים.

התב"ע קובעת את:

  • ייעוד הקרקע – מגורים, מסחר, תעסוקה וכד'.
  • היקף הבנייה המותרת.
  • מספר קומות וגובה המבנים.
  • קווי בניין.
  • חזיתות ועיצוב המבנה.

הבנייה חייבת להיות תואמת להוראות התב"ע. שינוי התב"ע מחייב הליך תכנוני מורכב.

סוגי חריגות בנייה והנחיות תכנון על פי התב"ע

סוג חריגה הנחיות תכנון בתב"ע שנת חקיקה טעם החקיקה הקלות אפשריות
תוספת בנייה מעבר למותר איסור חריגה מקווי בניין מותרים 1965 שמירה על צפיפות נאותה הקלה בקו בניין אחורי
חריגת גובה הבניין הגבלת גובה ל-3 קומות 1978 התאמה לאופי האזור הוספת קומת גג חלקית
חריגה במספר יח"ד איסור חלוקה ליחידות נוספות 1998 מניעת צפיפות יתר תוספת יח"ד קטנות

חוק התכנון והבנייה

חוק התכנון והבנייה קובע את הכללים והתהליכים הנדרשים לקבלת היתר בנייה.

החוק מגדיר סמכויות ואחריות של מוסדות התכנון ברמה הארצית, מחוזית ומקומית.

החוק קובע הליכי ערר על החלטות תכנון ואכיפה של דיני התכנון והבנייה.

מומחי תכנון ובנייה

מומחים מקצועיים המסייעים בתהליכי התכנון והבנייה:

  • אדריכל – מתכנן את הפרויקט ומגיש בקשות להיתר.
  • עורך דין – ייעוץ וייצוג משפטי.
  • מהנדס – חישובים הנדסיים ותכנון המבנה.
  • שמאי – הערכת שווי נכסים וקרקע.

בחירת מומחים איכותיים הכרחית להצלחת הפרויקט תוך עמידה בחוק.

כמה עולה היתר בנייה

עלות היתר בנייה כוללת:

  • אגרות לעירייה – בהתאם לסוג והיקף הבנייה.
  • שכר אדריכל ומהנדסים – תלוי במורכבות.
  • דמי ניהול תיק בבנק – כ-1-2 אחוז מהיקף הבנייה.
  • מיסים והיטלי פיתוח.

בממוצע עלות היתר בניה נעה בין 25,000-100,000 ש"ח ומעלה, בהתאם לפרויקט.

גורמים מקצועיים בתחום חריגות בניה

גורם תפקיד
אדריכל תכנון והגשת בקשות
עו"ד ייעוץ וייצוג משפטי
מהנדס חיזוק המבנה

חריגות בנייה ובקשה להקלה בקו בניין

ניתן להגיש בקשה להקלה בקווי הבניין שנקבעו בתב"ע. ההקלה יכולה לאפשר הרחבת הבנייה במגרש.

הבקשה מוגשת דרך הועדה המקומית ודורשת הצדקה תכנונית והוכחת עמידה בתנאים.

לשכנים זכות להתנגד לבקשת ההקלה אם היא פוגעת בהם.

חובת הודעה על חריגות בנייה בעת מכירת נכס

על פי חוק המכר (דירות) התשל"ג 1973, המוכר חייב לגלות לקונה על קיומן של חריגות בנייה בנכס נשוא העסקה. הגילוי חייב להיעשות בכתב ולכלול פירוט מלא של מהות החריגות. החובה חלה גם אם המוכר טוען שלא ידע על קיום החריגות בנייה [סעיף 2א לחוק].

זכות השכנים להתנגד לחריגות בנייה

לשכנים הגובלים בנכס עם חריגות בנייה יש זכות להגיש התנגדות לוועדה המקומית, בהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבנייה. על הוועדה לשקול את טענות השכנים בטרם תאשר הסדרה או הכשרה של החריגות.

התיישנות חריגות בנייה

לפי סעיף 238א לחוק התכנון והבנייה, לא ניתן להוציא צו הריסה נגד חריגות בנייה לאחר 7 שנים ממועד סיום הבנייה. אולם, גם לאחר 7 שנים המבנה עדיין נחשב כחריגה בלתי חוקית.

קנסות על חריגות בנייה

הוועדה המקומית יכולה להטיל קנסות כבדים על חריגות בנייה לפי פרק י' לחוק התכנון והבנייה. שיעור הקנס יכול להגיע עד 20,000 ש"ח לכל מ"ר של חריגת בנייה, וזאת בנוסף לדרישה לתיקון החריגות.

היתר בנייה בדיעבד לחריגות

במקרים מסוימים ניתן להגיש בקשה להיתר בנייה בדיעבד עבור חריגות בנייה קיימות, על פי סעיף 157א לחוק. הליך זה מאפשר להכשיר את החריגות, בכפוף לאישור הוועדה ותשלום היטלים.

עבירות בנייה וענישה פלילית

בנייה ללא היתר או חריגה מהיתר מהווה עבירה פלילית שדינה עד 2 שנות מאסר, בהתאם לסעיף 238 לחוק. ניתן גם להגיש כתב אישום פלילי נגד מבצעי ומזמיני העבירות.

רישום חריגות בנייה בטאבו

לאחר הסדרת חריגות בנייה מול הוועדה המקומית, יש לעדכן את רישום הנכס בטאבו ולתקן את התשריט. זאת על פי חוק המקרקעין וכחלק מהליך הסדר החריגות.

חובת תיקון חריגות בנייה

סעיף 238ב לחוק התכנון והבנייה קובע כי בעל נכס חייב לתקן חריגות בנייה שהוועדה הורתה על הריסתן. אי ציות לצו הריסה מהווה עבירה פלילית.

תהליך הסדרת חריגות בנייה

שלב תיאור משך זמן ממוצע
בדיקת החריגות סקר הנדסי שבועיים
הכנת תכניות ע"י אדריכל חודש
הגשת בקשה לוועדה מקומית חודשיים

15 טיפים למניעת חריגות בנייה

  1. בדוק היטב את היתר הבנייה לפני תחילת העבודות.
  2. תאם את תכנון הבנייה עם יועץ תכנון ובנייה.
  3. סמן בצבע את קווי הבניין המותרים בשטח.
  4. ערוך מדידה של השטח לפני כל שלב בנייה.
  5. הקפד על פיקוח הדוק של קבלן הביצוע.
  6. בדוק חפיפה בין תכניות אדריכלות לקונסטרוקציה.
  7. עדכן בכתב את הקבלן בכל שינוי תכנוני.
  8. תעד בצילום כל שלב בבנייה.
  9. הימנע מלסגור מרפסות לפני קבלת אישור.
  10. בדוק תאימות לגובה המותר לפני יציקת רצפה.
  11. קבל אישורי מדידה לפני יציקת תקרה.
  12. בצע מדידה לפני טיוח קירות וגמר הבנייה.
  13. תעד כל שינוי במהלך הבנייה.
  14. היעזר במומחה לבדיקת חריגות.
  15. קבל אישור סיום בנייה רק לאחר בדיקה יסודית.

10 טיפים להסדרת חריגות בנייה

  1. אל תתעלם מחריגות בנייה קיימות.
  2. בצע סקר הנדסי לבדיקה מדוקדקת.
  3. תעד את החריגות בתכניות עדכניות.
  4. היוועץ באדריכל מומחה בהסדרת חריגות.
  5. הגש בקשה להיתר בנייה בדיעבד.
  6. שתף פעולה עם הוועדה המקומית.
  7. היעזר בייצוג משפטי במקרה הצורך.
  8. שלם היטלים וקנסות במידת הצורך.
  9. עדכן רישומי טאבו ומפות מדידה.
  10. קבל אישור רשמי על הסדרת החריגות.

חריגות בנייה: סיכום

לסיכום, חריגות בנייה הן תופעה נפוצה שיש לטפל בה בזהירות תוך התייעצות עם מומחים. ראינו מהם הסוגים השונים של חריגות בנייה, ההבדל בין בתים פרטיים למשותפים, חוק ההתיישנות וחובת הגילוי לקונה חדש. כמו כן, סקרנו את האפשרויות לטיפול בחריגות כמו הריסה, תיקון או הסדרה מול הוועדה. למדנו על התהליך, העלויות והגורמים המקצועיים המעורבים בהסדרת חריגות בנייה. מאמר זה מספק את המידע החיוני להבנת הנושא וטיפול נכון בחריגות בנייה.

שאלות נפוצות על חריגות בנייה

מה זה חריגת בנייה?

בנייה ללא היתר או שלא על פי ההיתר המאושר נחשבת לחריגת בנייה בלתי חוקית.

מהם סוגי חריגות הבנייה הנפוצים?

תוספות בנייה, סגירת מרפסות, חריגות גובה או קומות, שינוי שימושים, חניות ומחסנים.

מה עונשים על חריגות בנייה?

ניתן להטיל קנסות כבדים עד וכולל צו הריסה של הבנייה הלא חוקית.

האם אפשר להכשיר חריגות בנייה בדיעבד?

בתנאים מסוימים ניתן להגיש בקשה להכשרה בדיעבד של חריגות בנייה לא חוקיות.

כמה זמן ניתן להרוס חריגות בניה?

ניתן להוציא צו הריסה עד 7 שנים מסיום הבנייה הלא חוקית.

מה עושים אם יש צו הריסה לבית?

ניתן לערער משפטית על צו ההריסה ולנסות להסדיר את החריגות.

כמה עולה להסדיר חריגת בנייה?

תלוי בהיקף החריגה אבל בדרך כלל עשרות אלפי שקלים ומעלה.

האם כדאי לקנות דירה עם חריגות בנייה?

יש לשקול בכובד ראש, ניתן לנסות ולהוזיל מחיר.

מהם הקנסות על חריגות בנייה?

הקנסות מחושבים לפי מ"ר של חריגה ונקבעים על ידי הוועדה המקומית.

מי מטפל בחריגות בנייה?

עורכי דין ואדריכלים מנוסים בתחום התכנון והבנייה.

כמה זמן לוקח להסדיר חריגות בנייה?

תהליך ארוך שיכול לקחת חודשים ואף שנים, בהתאם להיקף.

איך בודקים אם יש חריגות בנייה בנכס?

על ידי סקר הנדסי מקיף שמשווה את המצב בשטח להיתר הבנייה.

מה עושים אם השכן בנה חריגה?

אפשר לדווח לוועדה המקומית, אך מומלץ קודם לנסות ולפתור בדרכי נועם.

מתי כדאי להסדיר חריגות בנייה?

מומלץ להסדיר חריגות בנייה מוקדם ככל האפשר על מנת להימנע מסיכונים.

מה קורה אם מוכרים נכס עם חריגות בנייה?

יש חובת גילוי לקונה על החריגות, ועדיף לטפל בהן לפני המכירה.

האם אפשר לקבל משכנתא עם חריגות בנייה?

כן, אך רצוי מאוד להסדיר את החריגות קודם כדי למנוע סיכונים עתידיים.

מי אחראי על אכיפת חוקי הבנייה?

הוועדות המקומיות והפיקוח העירוני אחראים על אכיפת חוקי התכנון והבנייה.

דילוג לתוכן