היתר בנייה – המדריך המלא

תוכן עניינים

• מהו היתר בנייה ומתי נדרש לקבלו?
• תהליך הגשת בקשה להיתר בנייה
• סוגי היתרי בנייה
• היתרים נפוצים
  • היתר בנייה לבית פרטי
  • היתר לתוספת בנייה
  • היתר לבריכת שחייה פרטית
• הסכמות דיירים נדרשות בבתים משותפים
• זמני טיפול בוועדות התכנון
• בדיקות מקדימות לפני הגשת בקשה
• מונחים מרכזיים בהיתרי בנייה

מהו היתר בנייה ומתי נדרש לקבלו?

היתר בניה הוא אישור רשמי הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לביצוע עבודות בנייה, הריסה או שינוי בשימושים של מקרקעין. על פי חוק התכנון והבניה בישראל [1], קיימת חובה לקבל היתר בנייה במקרים רבים של בנייה או שינויים במבנים קיימים, כאשר ביצוע שינויים ללא היתר מהווה עבירה פלילית.

תהליך הגשת בקשה להיתר בנייה

תהליך הגשת הבקשה להיתר בנייה כולל מספר שלבים: הגשת הבקשה הראשית למחלקת הפיקוח על הבנייה, קבלת אישורים מגופים פנימיים וחיצוניים כגון חברת חשמל ורשות העתיקות בהתאם לנספח "תיאום תכנון" [2], הגשת תכנית סופית הכוללת את כל דרישות הוועדה והאישורים שהתקבלו, בדיקת עמידה בדרישות בטיחות על ידי הוועדה, תשלום אגרות והיטלים, וקבלת ההיתר הסופי. לאחר קבלת ההיתר יש להגיש בקשה לאישור תחילת עבודות תוך 5 ימי עבודה. במקרה של סירוב, ניתן להגיש בקשה מחודשת.

תהליך אישור התוכניות

תהליך אישור התוכניות לצורך קבלת היתר בנייה כולל מספר שלבים מרכזיים הקבועים בחוק, בתקנות ובנהלים השונים:

1. הגשת התוכניות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה – היזם או המתכנן מגישים את התוכניות האדריכליות והמסמכים הנלווים הנדרשים לוועדה המקומית.
2. בדיקת התוכניות על ידי הוועדה המקומית – הוועדה בודקת את התאמת התוכניות לתב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על המגרש, לחוקי התכנון והבנייה ולתקנות הרלוונטיות. במידת הצורך, הוועדה מבקשת תיקונים ושינויים בתוכניות.
3. קבלת אישורים מגופים נוספים – במקביל לבדיקת הוועדה המקומית, נדרש לקבל אישורים מגופים פנימיים וחיצוניים כגון כיבוי אש, משרד הבריאות, חברת חשמל, רשות העתיקות ועוד, בהתאם לנספח "תיאום תכנון" [2].
4. דיון והחלטה במליאת הוועדה המקומית – לאחר השלמת התיקונים הנדרשים וקבלת כל האישורים, מתקיים דיון בבקשה להיתר במליאת הוועדה המקומית, אשר מחליטה האם לאשר את התוכניות.
5. פרסום ההחלטה להתנגדויות הציבור – החלטת הוועדה המקומית מתפרסמת להתנגדויות הציבור [3] למשך 15 יום. במקרה של התנגדויות, מתקיים דיון חוזר בוועדה המקומית.
6. מתן תוקף לתוכניות – אם לא הוגשו התנגדויות, או שההתנגדויות נדחו, הוועדה המקומית נותנת תוקף לתוכניות. במקרה של תוכניות בסמכות ועדה מחוזית, התוכניות מועברות לאישור הוועדה המחוזית לאחר המלצת הוועדה המקומית.

לאחר אישור התוכניות וקבלת ההיתר, באחריות מבקש ההיתר לבצע את הבנייה בהתאם לתוכניות המאושרות. כל שינוי או סטייה מהתוכניות מחייבים הגשת בקשה מחודשת לוועדה המקומית.

בדיקת הבקשה בוועדה המקומית

לאחר הגשת הבקשה להיתר בנייה על ידי עורך הבקשה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מבצעת בדיקה מקיפה של התוכניות והמסמכים שהוגשו. הבדיקה נועדה לוודא כי הבקשה עומדת בכל הדרישות וההנחיות התכנוניות הרלוונטיות.

תהליך הבדיקה כולל מספר שלבים עיקריים:

1. בדיקת שלמות ותקינות המסמכים – בשלב הראשון נבדק האם הוגשו כל המסמכים הנדרשים, כגון טופס הבקשה, תכניות אדריכליות, אישורים וכדומה, וכי הם ערוכים ומוגשים בהתאם להנחיות.
2. בדיקת התאמה לתב"ע ולהנחיות התכנוניות – הוועדה בודקת האם התוכניות המוצעות תואמות את ייעודי הקרקע, זכויות הבנייה, קווי הבניין, הוראות הבינוי וכל שאר ההנחיות הקבועות בתב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על המגרש.
3. בדיקה על ידי מחלקות מקצועיות – התוכניות נבדקות על ידי מחלקות שונות בוועדה כגון מחלקת תברואה, תנועה, תשתיות, כיבוי אש ועוד, כדי לוודא עמידה בתקנים ובדרישות הספציפיות של כל תחום.
4. בקשת השלמות ותיקונים – במידה שנמצאו חוסרים או אי-התאמות בבקשה, הוועדה שולחת הודעה לעורך הבקשה ומפרטת את התיקונים וההשלמות הנדרשים. הבקשה מוחזרת לעורך הבקשה לצורך תיקון והגשה מחודשת.
5. אישור עקרוני – לאחר השלמת כל התיקונים לשביעות רצון הוועדה, ניתן לבקשה אישור עקרוני המהווה אינדיקציה חיובית לקראת הדיון בבקשה במליאת הוועדה המקומית.

משך הזמן לבדיקת הבקשה תלוי במורכבות הפרויקט ובעומס על הוועדה המקומית, אך בדרך כלל נע בין מספר שבועות לכמה חודשים. שיתוף פעולה מלא מצד עורך הבקשה והגשת מסמכים מלאים ומדויקים מלכתחילה יכולים לקצר משמעותית את התהליך.

לאחר קבלת האישור העקרוני, הבקשה להיתר מובאת לדיון במליאת הוועדה המקומית, אשר מחליטה האם לאשר את הבקשה, לדחות אותה או לדרוש תנאים נוספים.

עלויות הוצאת היתר בנייה 

עלות הוצאת היתר בנייה מורכבת ממספר רכיבים עיקריים:

1. אגרת בנייה – מחושבת לפי שטח הבנייה המבוקש. התעריף הנוכחי הוא 33.4 ₪ למ"ר. כלומר, עבור בקשה לתוספת בנייה של 100 מ"ר, אגרת הבנייה תהיה 3,340 ₪.
2. היטל השבחה – תשלום המשקף את עליית ערך הנכס כתוצאה ממתן ההיתר. גובה ההיטל נקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית. סכום ההיטל תלוי בגודל התוספת ובמיקום הנכס, ויכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף יותר.
3. היטלי פיתוח – כוללים היטלי סלילת כבישים, תיעול, שצ"פ ועוד. הסכומים נגזרים מגודל הנכס ומחושבים לפי תעריפים שנקבעו בחוק העזר העירוני.
4. אגרות נוספות – כגון אגרת בקשה, אגרת פיקוח על הבנייה ואגרות מקצועיות למתכננים ויועצים כמו אדריכל, מהנדס קונסטרוקציה ויועץ בטיחות.

בסך הכל, עלות היתר בנייה למבנה חדש בגודל 100-200 מ"ר יכולה להגיע ל-50,000 ₪ ויותר. עבור תוספות ושינויים קטנים יותר, העלות תהיה נמוכה יותר בהתאם. חשוב להדגיש כי מדובר בהערכה בלבד, וכי העלות המדויקת תלויה בפרטי הבקשה הספציפית ובתעריפים הנהוגים ברשות המקומית.

מומלץ להיוועץ מראש עם בעלי מקצוע כגון אדריכל ועורך דין המתמחים בדיני תכנון ובנייה, כדי לקבל הערכה מדויקת יותר של עלויות ההיתר הצפויות ולהיערך בהתאם.

סוגי היתרי בנייה

להלן פירוט של סוגי ההיתרים השונים הקיימים בתחום הבנייה בישראל:

סוג ההיתר	מטרה ותיאור
היתר בנייה	האישור הנפוץ ביותר, הניתן לצורך הקמת מבנה חדש או ביצוע תוספות בנייה למבנה קיים, בהתאם לתוכניות מפורטות שהוגשו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
היתר הריסה	אישור הניתן לצורך הריסת מבנה קיים, כולו או חלקו. לעיתים ההריסה מהווה שלב מקדים לקראת בנייה חדשה במגרש.
היתר לשימוש חורג	אישור זמני הניתן לשימוש שאינו תואם את ייעוד הקרקע על פי התב"ע, כגון הפעלת עסק באזור המיועד למגורים. ההיתר ניתן לתקופה מוגבלת ובתנאים מסוימים.
היתר לעבודות מצומצמות	אישור הניתן לביצוע עבודות בנייה קלות שאינן מצריכות היתר בנייה מלא, כגון הקמת גדר, סככת צל, פרגולה וכדומה.
היתר כולל	אישור המשלב מספר סוגי עבודות במקביל, למשל הקמת מבנה חדש יחד עם הריסת מבנה קיים ופיתוח השטח.
היתר מזורז	הליך מקוצר לקבלת היתר בנייה עבור סוגי בקשות מסוימים כגון הקמת ממ"ד, תוספת בנייה על הגג,סגירת מרפסת ועוד. ההליך כולל הקלות שונות במטרה לזרז את הטיפול בבקשה.

סוגי ההיתרים השונים נועדו לתת מענה למגוון הצרכים והמקרים בהם נדרש אישור הוועדה המקומית לביצוע עבודות בנייה, החל ממבנים חדשים ועד לשינויים ושימושים חורגים. חשוב להגיש את סוג הבקשה המתאים בהתאם למהות הפרויקט, ולעמוד בכל הדרישות והתנאים הספציפיים לקבלת ההיתר.

היתרי בניה נפוצים

היתר בנייה לבית פרטי

קבלת היתר בנייה הוא אחד השלבים הקריטיים והמשמעותיים ביותר בתהליך בניית בית פרטי בישראל. לאחר שהלקוח מאשר את התכנון האדריכלי הסופי של הבית, האדריכל מגיש תוכנית הגשה (גרמושקה) לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך הוצאת היתר בנייה. אין אפשרות לדלג על שלב זה או להתחיל בבנייה לפני קבלת ההיתר באופן רשמי. [4]

תהליך הוצאת היתר בנייה לבית פרטי כולל מספר שלבים עיקריים:

1. הכנת תוכניות אדריכליות מפורטות הכוללות תכניות, חתכים וחזיתות של המבנה.
2. הגשת הבקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בצירוף המסמכים והאישורים הנדרשים.
3. בדיקת הבקשה על ידי מחלקות שונות בוועדה כגון תברואה, תנועה, תשתיות ועוד.
4. תיקונים ושינויים בתוכניות בהתאם להערות הוועדה, במידת הצורך.
5. דיון בבקשה להיתר במליאת הוועדה המקומית.
6. הפקת היתר בנייה וקבלתו על ידי מבקש ההיתר.

משך הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה לבית פרטי נע בין 3 ל-6 חודשים, בהתאם למורכבות הפרויקט ולדרישות הוועדה המקומית. עלות ההיתר מורכבת מאגרות והיטלים שונים כגון אגרת בנייה, היטל השבחה, היטלי פיתוח תשתיות ועוד, ויכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים.

לאחר קבלת ההיתר, חשוב להקפיד על ביצוע הבנייה בהתאם להיתר ולתוכניות שאושרו. כל סטייה מההיתר מחייבת הגשת תוכנית מעודכנת וקבלת היתר מחודש. פקחים מטעם הוועדה המקומית מבקרים באתר הבנייה כדי לוודא התאמה להיתר.

לסיכום, הוצאת היתר בנייה לבית פרטי היא תהליך מורכב הדורש הכנת תוכניות מפורטות, השגת אישורים, ותשלום אגרות והיטלים. עם זאת, מדובר בשלב הכרחי וקריטי בדרך למימוש חלום הבית הפרטי.

היתר לתוספת בנייה

תוספת בנייה לבית קיים, כגון הרחבת חדרים, תוספת קומה או סגירת מרפסת, מחייבת קבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. תהליך קבלת ההיתר לתוספת הבנייה כולל מספר שלבים עיקריים:

1. בדיקה מול התב"ע החלה על המגרש – יש לוודא כי התוספת המבוקשת תואמת את זכויות הבנייה, אחוזי הבנייה, קווי הבניין וכל שאר הוראות הבנייה הקבועות בתב"ע.
2. הכנת תכניות אדריכליות – הכוללות תכנית קומה, חתכים וחזיתות של התוספת המוצעת, בקנה מידה מתאים ועם מידות מדויקות. יש להראות בבירור את החיבור בין התוספת לבניין הקיים.
3. קבלת חוות דעת מקצועיות – במידת הצורך יש להזמין חוות דעת מיועצים כגון מהנדס קונסטרוקציה, יועץ בטיחות, יועץ נגישות ועוד, שיאשרו את ההיתכנות של התוספת.
4. הגשת הבקשה לוועדה המקומית – כולל טופס בקשה, תכניות, חוות דעת, מפת מדידה עדכנית, מסמכי בעלות ואישורים נוספים לפי דרישת הוועדה.
5. בדיקת התכניות בוועדה – הבקשה נבדקת על ידי מחלקות הוועדה השונות, ובמידת הצורך נשלחות דרישות לתיקונים והשלמות.
6. דיון בבקשה ואישורה – לאחר השלמת התיקונים מתקיים דיון במליאת הוועדה המקומית, בו מוחלט האם לאשר את הבקשה ובאילו תנאים.
7. הפקת היתר בנייה – לאחר תשלום האגרות וההיטלים הנדרשים, מופק היתר הבנייה לתוספת הבנייה, המהווה אישור לתחילת העבודות בפועל.

משך הזמן הממוצע לקבלת היתר לתוספת בנייה נע בין 6 ל-12 חודשים, בהתאם למורכבות התוספת ולעומס על הוועדה המקומית. במקרה של בית משותף, נדרשת גם הסכמת רוב הדיירים לתוספת הבנייה, בהתאם לחוק המקרקעין.

לסיכום, תוספת בנייה לבית קיים מצריכה היתר מהרשות המקומית, בדומה לכל בנייה חדשה. חשוב להקפיד על עמידה בכל ההנחיות התכנוניות ועל הגשת בקשה מסודרת ומקצועית, על מנת לקבל את ההיתר בצורה מהירה ויעילה.

היתר לבריכת שחייה פרטית

הקמת בריכת שחייה פרטית בחצר הבית מחייבת קבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בדומה לכל בנייה חדשה אחרת. תהליך קבלת ההיתר לבריכה כולל מספר שלבים חשובים:

1. בדיקת התב"ע (תוכנית בניין עיר) – יש לוודא כי הקמת בריכה מותרת על פי ייעודי הקרקע וזכויות הבנייה החלות על המגרש.
2. הכנת תוכניות מפורטות – הכוללות תכנית העמדה של הבריכה ביחס לבית ולגבולות המגרש, תכנית פיתוח השטח, תכניות אדריכליות וקונסטרוקטיביות של גוף הבריכה ומתקניה.
3. קבלת אישורים מגורמים מקצועיים – כגון אישור קונסטרוקטור לתקינות השלד, אישור חשמלאי, אישור בריאות הסביבה ועוד, בהתאם לדרישות הוועדה המקומית.
4. הגשת הבקשה להיתר – הכוללת את טופס הבקשה, התוכניות, האישורים הנלווים, מפת מדידה עדכנית, מסמכי בעלות על הקרקע וקבלות על תשלום אגרות.
5. בדיקת הבקשה בוועדה המקומית – הבקשה נבדקת על ידי מחלקות התכנון, הנדסה ותשתיות בוועדה, ולעיתים נדרשים תיקונים ושינויים בתוכניות.
6. קבלת ההיתר – לאחר אישור הבקשה על ידי מליאת הוועדה המקומית ותשלום כל האגרות וההיטלים הנדרשים, מונפק היתר הבנייה לבריכה הפרטית.

משך הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה לבריכה פרטית נע בין 3 ל-6 חודשים, בהתאם למורכבות התכנון ולעומס על הוועדה המקומית. מומלץ להיעזר באדריכל ובמהנדס בעלי ניסיון בתכנון בריכות ובהוצאת היתרים, על מנת להבטיח הכנת תוכניות איכותיות ומדויקות ולהימנע מעיכובים מיותרים בתהליך.

מסמכים נדרשים להגשת הבקשה לבריכה

על מנת להקים בריכת שחייה פרטית בחצר הבית, יש להגיש בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הבקשה צריכה לכלול את המסמכים והפרטים הבאים: [5]

1. טופס בקשה להיתר הכולל את פרטי המבקש, כתובת הנכס, מהות הבקשה ופרטי עורך הבקשה.
2. תכניות אדריכליות מפורטות של הבריכה, כולל תכנית העמדה, תכנית פיתוח השטח, חתכים וחזיתות. התכניות יהיו ערוכות בקנה מידה מתאים ויכללו מידות מדויקות.
3. חישובים סטטיים ותכנית קונסטרוקציה של מבנה הבריכה, ערוכים וחתומים על ידי מהנדס רשוי.
4. מפת מדידה עדכנית של המגרש, הכוללת סימון מיקום הבריכה המתוכננת.
5. אישורים מגורמים נוספים כגון אישור הג"א, אישור משרד הבריאות, אישור יועץ בטיחות ועוד, בהתאם לדרישות הוועדה המקומית.
6. מסמכי בעלות על הנכס כגון נסח טאבו או חוזה חכירה.
7. קבלה על תשלום אגרת הבקשה להיתר.

ההיטלים הנדרשים ולהמתין לקבלת היתר הבנייה לבריכה.

משך הזמן הממוצע לטיפול בבקשה להיתר בנייה לבריכה פרטית הוא כ-12 חודשים, בהתאם למורכבות הבריכה ולעומס על הוועדה המקומית. הגשת בקשה מסודרת ומקצועית, הכוללת את כל המסמכים הנדרשים, יכולה לקצר את זמן הטיפול ולהקל על קבלת ההיתר.

הסכמות דיירים נדרשות בבתים משותפים להיתרי בניה

בבתים משותפים, קבלת היתר בנייה לשינויים או תוספות בנייה מצריכה לרוב את הסכמת הדיירים האחרים, מאחר שמדובר ברכוש משותף. להלן פירוט ההסכמות הנדרשות במקרים השונים:

• תוספת בנייה בשטחים משותפים – על פי תיקון 18 לחוק המקרקעין [6], נדרשת הסכמה של בעלי 75% מהדירות ו-66% מהרכוש המשותף כדי להחליט על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פרטית לצורך הרחבתה.
• בניית ממ"ד – כאשר מדובר בהרחבת דירה לצורך בניית ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הדירות בבניין.
• שינויים בחזית הבניין – תמ"א 38 [7] מאפשרת ליזם לבצע שינויים בחזית הבניין כחלק מחיזוקו, ללא צורך בהסכמת כל הדיירים, כל עוד השינויים אינם פוגעים באופי הבניין.
• הקמת מעלית – על פי תקנות התכנון והבנייה [8], ניתן להקים מעלית בבניין מגורים קיים בהסכמת רוב בעלי הדירות (51% ומעלה), גם אם הדבר כרוך בשימוש ברכוש המשותף.
• החלטות שוטפות לגבי הרכוש המשותף – החלטות הנוגעות לניהול השוטף של הרכוש המשותף, כגון התקנת מצלמות אבטחה, שיפוץ לובי הכניסה וכדומה, מתקבלות ברוב רגיל באסיפה הכללית של הדיירים [9].

חשוב לציין כי גם כאשר יש הסכמת רוב, ההחלטה לא תתקבל אם היא פוגעת באופן בלתי סביר בזכויות קניין של בעל דירה מסוים, כגון חסימת אור או פגיעה בפרטיות. במקרה של מחלוקת בין הדיירים, ניתן לפנות להליך גישור או לערכאות משפטיות.

לסיכום, היקף ההסכמות הנדרש מדיירים לצורך ביצוע שינויים ותוספות בנייה בבית משותף תלוי במהות העבודות המבוקשות ובהיקף הפגיעה ברכוש המשותף. חשוב להכיר את ההוראות הרלוונטיות בחוק המקרקעין ובתקנות התכנון והבנייה, ולנהל משא ומתן מול הדיירים בהגינות ובשקיפות על מנת להשיג את ההסכמות הדרושות.

מקרים הדורשים היתר בנייה 

על פי חוק התכנון והבנייה בישראל, היתר בנייה נדרש במקרים רבים של בנייה חדשה או ביצוע שינויים במבנים קיימים. עם זאת, ישנם מקרים בהם ניתן פטור מהיתר בנייה.

מקרים בהם נדרש היתר בנייה:

• הקמת מבנה חדש
• הריסת מבנה קיים
• הרחבת שטח הבנייה הקיים
• שינוי בחזיתות המבנה כגון פתיחת חלונות או דלתות
• שינוי בשימוש הנעשה במבנה או בקרקע
• בניית קירות תומכים, גדרות ומדרגות מעל גובה מסוים
• התקנת מערכות אינסטלציה, חשמל ומיזוג אוויר הדורשות שינויים במבנה

לעומת זאת, עבודות מסוימות פטורות מהיתר בנייה:

• עבודות פנים שאינן כוללות שינוי בשימוש או במבנה הדירה
• בניית מחסן עד גודל של 6 מ"ר בחצר בית פרטי
• בניית פרגולה בשטח של עד 20 מ"ר בחצר
• התקנת מזגן תלוי על קיר חיצוני של הבניין
• הקמת גדר עד גובה של 1.5 מ' מגבול המגרש
• ריצוף או החלפת ריצוף בחצר ללא שינוי במפלסים

במקרה של ספק, מומלץ לפנות למחלקת ההנדסה ברשות המקומית ולברר האם העבודה המתוכננת מחייבת הוצאת היתר בנייה. ביצוע עבודה הטעונה היתר ללא קבלת ההיתר מהווה עבירה על החוק ועלולה להוביל לנקיטת צעדי אכיפה מצד הרשויות.

היתר בנייה בהקלה 

היתר בנייה בהקלה הוא אישור הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבצע בנייה או שימוש החורגים במידה מסוימת מהוראות תוכנית בניין עיר (תב"ע) החלה על המגרש. הקלה ניתנת כאשר מדובר בשינוי שאינו משנה באופן מהותי את אופי הסביבה הבנויה ואת העקרונות התכנוניים שנקבעו בתב"ע.

ניתן לבקש הקלה במקרים כגון:

• הגדלת אחוזי הבנייה או שטחי הבנייה המותרים בשיעור של עד 10%.
• שינוי קווי הבניין בשיעור של עד 10%.
• הגדלת מספר יחידות הדיור בבניין בשיעור של עד 10%.
• הגבהת הבניין בקומה אחת נוספת מעבר למותר בתב"ע.
• שינוי בהוראות בינוי כגון מרחק בין מבנים, גובה גדרות וכדומה.

על מנת לקבל היתר בנייה בהקלה, יש להגיש בקשה מנומקת לוועדה המקומית, הכוללת תכניות מעודכנות וחוות דעת מקצועיות המצדיקות את הצורך בהקלה. הבקשה להקלה מפורסמת להתנגדויות הציבור, ובמידה שלא הוגשו התנגדויות או שהן נדחו, הוועדה המקומית דנה בבקשה ומחליטה האם לאשר את ההקלה.

חשוב לציין כי לא ניתן לאשר הקלה הפוגעת באופן משמעותי בסביבה או בזכויות השכנים, או הקלה הסוטה באופן ניכר מהוראות התב"ע. כמו כן, הקלה אינה יכולה לשמש תחליף להליך של שינוי תב"ע במקרה של שינוי מהותי בשימושי הקרקע או בזכויות הבנייה.

זמני טיפול בוועדות התכנון

ועדות תכנון בדרום

להלן טבלה המרכזת את הוועדות המקומיות והמרחביות לתכנון ובנייה העיקריות באזור הדרום בישראל, יחד עם קישורים לאתרי האינטרנט שלהן ליצירת קשר:

שם הוועדה	אזור	קישור
ועדה מקומית אשדוד	אשדוד	https://www.ashdod.muni.il/planning-and-building/ [10]
ועדה מקומית אשקלון	אשקלון	https://www.ashkelon.muni.il/departments/engineering-department/planning-building/ [11]
ועדה מקומית באר שבע	באר שבע	https://www.beer-sheva.muni.il/City/Engineering/Pages/Planning-and-Building.aspx [12]
ועדה מקומית דימונה	דימונה	https://www.dimona.muni.il/city/engineering/planning-building/ [13]
ועדה מקומית קריית גת	קריית גת	https://www.kiryat-gat.muni.il/planning-and-building/ [14]
ועדה מרחבית נגב מזרחי	ירוחם, מצפה רמון, ערד	https://www.eastnegev.org.il/ [15]
ועדה מרחבית נגב מערבי	רהט, שדרות, נתיבות	https://www.westnegev.org.il/ [16]
ועדה מקומית אילת	אילת	https://www.eilat.muni.il/departments/engineering/planning-building/ [17]
ועדה מרחבית שקמים	קריית מלאכי, יואב, שפיר	https://www.shikmimon.org.il/ [18]
ועדה מקומית רמת נגב	רמת נגב	https://www.rng.org.il/building-planning/ [19]

הטבלה מארגנת את המידע לגבי הוועדות המקומיות והמרחביות העיקריות באזור הדרום, כולל שם הוועדה, הרשויות המקומיות עליהן היא אחראית, וקישור לאתר האינטרנט הרשמי שלה בו ניתן למצוא פרטי יצירת קשר ומידע נוסף. הקישורים מאפשרים לתושבים ולבעלי עניין להתעדכן בנהלים, להגיש בקשות ולקבל מענה בנושאי תכנון ובנייה בצורה נגישה ונוחה בכל אחד מאזורי הדרום.

ועדות תכנון במרכז הארץ

להלן טבלה המרכזת את הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה העיקריות באזור המרכז בישראל, יחד עם קישורים לאתרי האינטרנט שלהן ליצירת קשר:

שם הוועדה	אזור	קישור
ועדה מקומית תל אביב	תל אביב-יפו	https://www.tel-aviv.gov.il/Residents/Engineering/Pages/PlanningandConstruction.aspx [20]
ועדה מקומית ראשון לציון	ראשון לציון	https://www.rishonlezion.muni.il/city/engineering/Pages/Planning-and-Building.aspx [21]
ועדה מקומית פתח תקווה	פתח תקווה	https://www.petah-tikva.muni.il/Residents/Engineering/Pages/PlanningandBuilding.aspx [22]
ועדה מקומית חולון	חולון	https://www.holon.muni.il/Residents/Engineering/Pages/PlanningandBuilding.aspx [23]
ועדה מקומית רמת גן	רמת גן	https://www.ramat-gan.muni.il/city/engineering/planning-building/ [24]
ועדה מקומית נתניה	נתניה	https://www.netanya.muni.il/Residents/Engineering/Pages/PlanningandBuilding.aspx [25]
ועדה מקומית כפר סבא	כפר סבא	https://www.kfar-saba.muni.il/city/engineering/ planning-building/ [26]
ועדה מקומית הרצליה	הרצליה	https://www.herzliya.muni.il/city/engineering/planning-building/ [27]
ועדה מקומית רחובות	רחובות	https://www.rehovot.muni.il/city/engineering/planning-building/ [28]
ועדה מקומית רמלה	רמלה	https://www.ramla.muni.il/Residents/Engineering/Pages/PlanningandBuilding.aspx [29]

הטבלה מארגנת את המידע לגבי הוועדות המקומיות העיקריות באזור המרכז, כולל שם הוועדה, הרשות המקומית עליה היא אחראית, וקישור לאתר האינטרנט הרשמי שלה בו ניתן למצוא פרטי יצירת קשר ומידע נוסף. הקישורים מאפשרים לתושבים ולבעלי עניין להתעדכן בנהלים, להגיש בקשות ולקבל מענה בנושאי תכנון ובנייה בצורה נגישה ונוחה בכל אחת מהערים המרכזיות במרכז הארץ.

זמני טיפול בוועדות במרכז

להלן טבלה המרכזת את משך הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה בוועדות המקומיות לתכנון ובנייה העיקריות באזור המרכז בישראל:

שם הוועדה	זמן ממוצע לקבלת היתר
ועדה מקומית תל אביב	12-36 חודשים
ועדה מקומית ראשון לציון	8-16 חודשים
ועדה מקומית פתח תקווה	9-12 חודשים
ועדה מקומית חולון	6-16 חודשים
ועדה מקומית רמת גן	9-22 חודשים
ועדה מקומית נתניה	6-16 חודשים
ועדה מקומית כפר סבא	6-18 חודשים
ועדה מקומית הרצליה	6-18 חודשים
ועדה מקומית רחובות	6-16 חודשים
ועדה מקומית רמלה	6-16 חודשים

הטבלה מציגה את טווח הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה בוועדות המקומיות המרכזיות באזור המרכז. ניתן לראות כי ברוב הוועדות, משך הזמן נע בין 6 ל-36 חודשים, כאשר בערים הגדולות יותר כגון תל אביב, פתח תקווה ורמת גן התהליך נוטה להימשך זמן רב יותר בממוצע.

עם זאת, חשוב לציין כי מדובר בממוצעים בלבד, וכי משך הזמן המדויק תלוי במורכבות הפרויקט הספציפי, בשלמות ואיכות המסמכים שהוגשו, בעומס על הוועדה המקומית ובגורמים נוספים. במקרים מסוימים, התהליך יכול להתארך מעבר לטווחי הזמן שצוינו.

על מנת לקצר ככל הניתן את משך הזמן לקבלת ההיתר, מומלץ להקפיד על הגשת בקשה מלאה ומדויקת הכוללת את כל המסמכים והאישורים הנדרשים, להיעזר באנשי מקצוע מנוסים בתחום, ולעקוב באופן שוטף אחר התקדמות הבקשה מול הגורמים הרלוונטיים בוועדה המקומית.

בדיקות מקדימות לפני הגשת בקשה היתר בניה

לפני הגשת בקשה להיתר בנייה, מומלץ לבצע מספר בדיקות מקדימות על מנת להבטיח התאמה לדרישות התכנוניות ולמנוע עיכובים בתהליך:

1. בדיקת התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על המגרש – יש לוודא כי התוכניות המוצעות תואמות את ייעודי הקרקע, זכויות הבנייה, קווי הבניין וההנחיות הספציפיות הקבועות בתב"ע.
2. בדיקת בעלות ומצב משפטי – יש לוודא כי המבקש הוא הבעלים הרשום של המגרש או בעל זכויות חכירה בו. במקרה של בעלות משותפת, נדרשת הסכמת כל הבעלים.
3. בדיקת חובות והיטלים – יש לבדוק האם קיימים חובות פתוחים או היטלים שטרם שולמו בגין המגרש, כגון היטלי השבחה או היטלי פיתוח.
4. בדיקת דרישות מיוחדות – במקרה של מגרשים או פרויקטים בעלי מאפיינים ייחודיים, כגון מבנים לשימור, קרבה לאתרי עתיקות או מגבלות בטיחות, יש לבדוק מראש את הדרישות וההנחיות הספציפיות החלות עליהם.
5. בדיקה מול גורמים מאשרים – מומלץ לקיים בדיקה ראשונית ובלתי פורמלית מול הגופים הנדרשים לתת אישור לתוכניות, כגון כיבוי אש, משרד הבריאות, חברת חשמל ועוד, על מנת לקבל הערות או הנחיות מקדימות שיקלו על התהליך בהמשך.

ביצוע בדיקות מקדימות אלו יכול לחסוך זמן יקר ולמנוע הפתעות במהלך תהליך הרישוי, ולהגדיל את הסיכויים לאישור התוכניות במהירות וביעילות.

בדיקת זכויות בנייה במגרש

לפני הגשת בקשה להיתר בנייה, חשוב לבצע בדיקה מקיפה של זכויות הבנייה הקיימות במגרש. בדיקה זו נועדה לוודא כי התוכניות המבוקשות עומדות בהוראות התכנוניות החלות על המגרש ולא חורגות מהזכויות המותרות.

הבדיקה כוללת מספר היבטים עיקריים:

1. עיון בתב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על המגרש – התב"ע קובעת את ייעודי הקרקע, שימושי הקרקע המותרים, אחוזי בנייה, גובה וצפיפות, קווי בניין ועוד. יש לוודא כי התוכניות המוצעות תואמות את הוראות התב"ע.
2. בדיקת תכניות מפורטות נוספות – מעבר לתב"ע הכללית, לעיתים חלות על המגרש תכניות מפורטות נוספות כגון תכנית איחוד וחלוקה, תכנית בינוי ועוד. יש לבדוק את ההוראות הספציפיות בתכניות אלו.
3. בדיקת טבלאות זכויות והקצאה – במקרה של מגרשים הנכללים בתכנית איחוד וחלוקה, מפורטות זכויות הבנייה המדויקות לכל מגרש בטבלאות ההקצאה. ניתן לעיין בטבלאות אלו באתר הוועדה המקומית או בחברות המתמחות בכך [30].
4. בדיקת הערות והתניות מיוחדות – יש לשים לב להערות בתשריט התב"ע או בתקנון, המציינות הגבלות או דרישות ספציפיות החלות על המגרש, כגון בינוי מיוחד, זיקות הנאה, שימור עצים בוגרים ועוד.
5. בדיקת בעלות על הקרקע – יש לוודא כי המגרש נמצא בבעלות מלאה של מבקש ההיתר, או לחילופין שיש לו זכויות חכירה ארוכות טווח המאפשרות בנייה. במקרה של בעלות משותפת, נדרשת הסכמת כל הבעלים.

מומלץ להיעזר באנשי מקצוע כגון אדריכלים ויועצי תכנון המתמחים בבדיקת זכויות במגרש, על מנת לקבל תמונה מלאה ומדויקת. בדיקה יסודית של הזכויות הקיימות מאפשרת לתכנן את הבנייה באופן מיטבי תוך ניצול מרבי של הפוטנציאל התכנוני של המגרש, ומונעת הפתעות ועיכובים בהמשך תהליך הרישוי.

מונחים מרכזיים בהיתרי בנייה

להלן הסברים למספר מונחים מרכזיים בתחום היתרי הבנייה:

ועדה מרחביתועדה המוקמת עבור מספר רשויות מקומיות קטנות שאין ביכולתן להקים ועדה מקומית עצמאית. לוועדה המרחבית אותן סמכויות כמו לוועדה מקומית.בקשה להיתרבקשה המוגשת לוועדה המקומית לצורך קבלת אישור לביצוע עבודות בנייה, הריסה או שינוי בשימושי מקרקעין. הבקשה כוללת תכניות מפורטות, מפרט טכני ואישורים נדרשים.אגרות והיטליםתשלומים הנגבים על ידי הוועדה המקומית עבור הליכי הרישוי והפיתוח, כגון אגרת בנייה, היטל השבחה, היטלי פיתוח תשתיות ועוד.

המונחים המרכזיים בתחום היתרי הבנייה כוללים את התב"ע המגדירה את זכויות הבנייה, התקנון המפרט את ההוראות, הוועדות המקומיות והמרחביות האחראיות על מתן ההיתרים, הבקשה להיתר עצמה, והאגרות וההיטלים הנלווים לתהליך.

איך לבדוק האם היתר בנייה עדיין בתוקף

כדי לבדוק שהיתר בנייה עדיין בתוקף, ניתן לפעול במספר דרכים:

1. בדיקת תאריך התוקף – על גבי היתר הבנייה מצוין תאריך התוקף שלו. יש לוודא כי תאריך זה עדיין לא חלף. ככלל, תוקף היתר בנייה הוא ל-3 שנים מיום הוצאתו, כל עוד העבודות החלו תוך שנה מקבלת ההיתר.
2. פנייה לוועדה המקומית – ניתן לפנות למחלקת הנדסה או רישוי בנייה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה שהנפיקה את ההיתר, ולבקש מהם לבדוק במערכת הממוחשבת האם ההיתר עדיין בתוקף. יש להצטייד במספר ההיתר או בכתובת הנכס לצורך הבדיקה. [שאלות ותשובות בנושא רישוי הבניה | מינהל התכנון]
3. בדיקה במערכת רישוי זמין – אם ההיתר הוצא דרך מערכת רישוי זמין הארצית, ניתן להיכנס לאתר רישוי זמין, להקליד את מספר הבקשה או ההיתר, ולקבל מידע מעודכן לגבי סטטוס ההיתר ותוקפו.
4. בדיקת תנאי ההיתר – יש לעבור על תנאי ההיתר ולוודא עמידה בהם. אי עמידה בתנאים מסוימים, כגון אי תשלום אגרות או אי קבלת אישורים נדרשים, עלולה להביא לביטול ההיתר גם אם תוקפו הפורמלי עדיין בתוקף.
5. במקרה שההיתר פג תוקף, ניתן להגיש בקשה לוועדה המקומית להארכת תוקף ההיתר, בצירוף הסבר לסיבות הדחייה בביצוע העבודות. הוועדה תשקול האם לאשר את הבקשה בהתאם לנסיבות.

לסיכום, חשוב לעקוב אחר תוקף היתר הבנייה ולפעול להארכתו במידת הצורך, על מנת להימנע מביצוע עבודות ללא היתר תקף, העלול להוביל לצעדי אכיפה מצד הרשויות. בדיקה פשוטה מול הוועדה המקומית או במערכת הממוחשבת יכולה לתת מענה ברור לגבי מצב ההיתר.

היתר מקוצר – תנאים לקבלה 

היתר בנייה מקוצר הוא הליך מזורז לקבלת היתר בנייה בתוך פרק זמן קצר של כ-30 יום מיום הגשת הבקשה, לעומת הליך רגיל שיכול להימשך מספר חודשים. על מנת לקבל היתר בנייה מקוצר, יש לעמוד במספר תנאים מרכזיים:

1. הבקשה צריכה להיות פשוטה וברורה, כגון בקשה לבניית יחידת דיור נוספת, שאינה צפויה לעורר התנגדויות.
2. יש להגיש את הבקשה באופן מלא ומדויק על פי כל הנהלים הנדרשים, ללא צורך בהשלמות או תיקונים.
3. יש לשלם אגרת בקשה מוגדלת עבור הטיפול המקוצר בבקשה.
4. נדרש לקבל מראש את אישורי כל הגורמים הרלוונטיים כגון כיבוי אש, חברת חשמל, בזק ועוד.
5. מהנדס הוועדה המקומית צריך לבדוק את הבקשה ולהמליץ על מתן היתר בנייה מקוצר.

עם זאת, חשוב לציין כי אין התחייבות או וודאות למתן היתר בנייה מקוצר, גם כאשר מתקיימים כל התנאים הנ"ל. ההחלטה הסופית נתונה לשיקול דעתה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

טיפים להגשת היתר בנייה

להלן מספר טיפים חשובים שיסייעו לכם להגיש בקשה להיתר בנייה מכל סוג בצורה מוצלחת ויעילה:

1. למדו את התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על המגרש שלכם, והקפידו להגיש תוכניות התואמות את ייעודי הקרקע, זכויות הבנייה, קווי הבניין וכל שאר ההנחיות הרלוונטיות.
2. הכינו תוכניות מפורטות ומדויקות הכוללות את כל המידע הנדרש, כגון תכניות אדריכליות, חישובים סטטיים, פרטי בינוי וכדומה. הקפידו על בהירות התוכניות והתאמתן לדרישות הוועדה המקומית.
3. צרפו לבקשה את כל המסמכים והאישורים הנדרשים, כגון מפת מדידה עדכנית, מסמכי בעלות, אישורים מגופים מקצועיים וקבלות על תשלום אגרות. וודאו כי המסמכים תקפים ומעודכנים.
4. היעזרו באנשי מקצוע מנוסים ומוסמכים בתחום, כגון אדריכלים, מהנדסים ויועצים, שיוכלו לסייע בהכנת התוכניות והמסמכים ולתת מענה מקצועי לדרישות הוועדה המקומית.
5. בצעו בדיקות מקדימות מול הגורמים הרלוונטיים, כגון תאגידי תשתיות, רשות העתיקות, פיקוד העורף ועוד, וקבלו את הנחיותיהם טרם הגשת הבקשה, על מנת למנוע דרישות מפתיעות בהמשך.
6. הגישו את הבקשה בצורה מסודרת ושלמה, והקפידו על עמידה בלוחות הזמנים ובדרישות של הוועדה המקומית. מלאו אחר כל ההנחיות למילוי הטפסים ולהגשת החומרים.
7. עקבו באופן שוטף אחר התקדמות הטיפול בבקשה, והיו זמינים למתן תשובות או השלמת מסמכים במידת הצורך. שיתוף פעולה מלא עם הוועדה המקומית יכול להאיץ את קבלת ההיתר.
8. במקרה של בקשה הכוללת הקלות או שימושים חורגים, הציגו נימוקים תכנוניים משכנעים והצדקות ענייניות לבקשה. ניתן להיעזר בחוות דעת מקצועיות שיתמכו בנחיצות ההקלה המבוקשת.

הקפדה על טיפים אלו, לצד תכנון מוקפד ועבודה מסודרת מול הוועדה המקומית, יכולים להגדיל משמעותית את הסיכוי לקבלת היתר הבנייה בפרק זמן קצר יחסית, תוך מזעור הסיכון לעיכובים ודרישות בלתי צפויות.

היתר בניה- שאלות ותשובות

מהו היתר בנייה?
היתר בנייה הוא אישור רשמי הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לביצוע עבודות בנייה, הריסה או שינוי בשימושים של מקרקעין, בהתאם לתוכניות שהוגשו ואושרו.
מתי יש צורך בבנייה?
היתר בנייה נדרש במקרים רבים כגון הקמת מבנה חדש, הריסת מבנה קיים, הרחבת שטח בנוי, שינוי בחזיתות, שינוי שימוש במבנה או בקרקע, בניית קירות תומכים וגדרות מעל גובה מסוים ועוד.
אילו עבודות פטורות מהיתר בנייה?
עבודות מסוימות פטורות מהיתר כגון עבודות פנים ללא שינוי במבנה, בניית מחסן עד 6 מ"ר, פרגולה עד 20 מ"ר, התקנת מזגן תלוי, גדר עד 1.5 מ' וריצוף חצר ללא שינוי מפלסים.
מי יכול להגיש בקשה להיתר בנייה?
בקשה להיתר מוגשת על ידי עורך בקשה מוסמך שהוא אדריכל, מהנדס או הנדסאי בעל רישיון, מטעם בעל הזכויות בנכס.
מהם השלבים העיקריים בתהליך הוצאת היתר בנייה?
השלבים כוללים יצירת קשר עם עורך בקשה, הגשת בקשה למידע תכנוני, הכנת תוכניות ומסמכים, קבלת אישורים מגורמים חיצוניים, תשלום אגרות, הגשת הבקשה, בדיקתה בוועדה, דיון וקבלת החלטה והפקת ההיתר.
כמה זמן לוקח להשיג היתר בנייה?
משך הזמן הממוצע נע בין 3 ל-36 חודשים, תלוי במורכבות הפרויקט ובעומס על הוועדה המקומית.
מהי עלות היתר בנייה?
העלות מורכבת מאגרת בנייה, היטל השבחה, היטלי פיתוח ותשלומים נוספים, ויכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים עבור בית פרטי חדש.
האם ניתן לערער על החלטת הוועדה המקומית?
ניתן להגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית לוועדת הערר המחוזית בתוך 30 יום מקבלת ההחלטה.
מה קורה אם מבצעים בנייה ללא היתר?
בנייה ללא היתר היא עבירה הכפופה לסנקציות כגון קנסות, צווי הפסקת עבודה וצווי הריסה, ועלולה לפגוע בערך הנכס.
האם שיפוץ פנימי בדירה דורש היתר?
שיפוץ פנימי ללא שינוי במבנה או בשימוש הדירה לרוב אינו דורש היתר, אך שינויים כגון הזזת קירות או סגירת מרפסת עשויים לדרוש היתר.
מהו היתר בנייה בהקלה?
היתר בהקלה ניתן כאשר מבוקש שינוי קל מהוראות תוכנית בניין עיר (תב"ע) כגון תוספת של עד 10% בשטח הבנייה או בקווי הבניין.
מהם המסמכים הנדרשים להגשת בקשה להיתר?
יש להגיש טופס בקשה, תוכניות אדריכליות והנדסיות, מפת מדידה, אישורים מגורמים שונים, מסמכי בעלות וקבלות על תשלום אגרות.

האם ניתן לבנות ללא היתר בנייה?
ביצוע עבודות בנייה הטעונות היתר ללא קבלת ההיתר מהווה עבירה על חוק התכנון והבנייה ועלול להוביל לנקיטת צעדי אכיפה מצד הרשויות, כגון הוצאת צווי הפסקת עבודה וצווי הריסה, וכן להטלת קנסות כבדים.
האם שיפוץ פנימי בדירה דורש היתר בנייה?
עבודות פנים שאינן כוללות שינוי בשימוש או במבנה הדירה, כגון צביעה, החלפת ריצוף או שיפוץ מטבח, אינן מצריכות היתר בנייה. עם זאת, הזזת קירות, סגירת מרפסת או שינויים במערכות החשמל והאינסטלציה עשויים לדרוש היתר.
מהי עלות היתר בנייה?
עלות היתר בנייה מורכבת מאגרת בנייה, היטל השבחה, היטלי פיתוח ותשלומים נוספים. הסכום המדויק תלוי בגודל הבנייה המתוכננת ובתעריפים הנהוגים ברשות המקומית. עבור בית פרטי חדש, העלות יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים.
מה קורה אם מבצעים בנייה ללא היתר?
בנייה ללא היתר חושפת את מבצעיה לסנקציות מצד הרשויות, הכוללות קנסות, צווי הפסקת עבודה וצווי הריסה. בנוסף, בנייה לא חוקית עלולה לפגוע בערך הנכס ולמנוע אפשרות לבטחו או למכור אותו בעתיד.

לסיכום, חשוב להכיר את ההליכים והדרישות הקשורים בהוצאת היתר בנייה ולפעול בהתאם לחוק, על מנת למנוע עיכובים ובעיות אפשריות. במקרה של ספק, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום ועם הרשויות המוסמכות.

מסמך זה מספק מידע כללי בלבד. בכל מקרה של סתירה או אי-התאמה עם הוראות הדין או הרשויות המוסמכות, הן הקובעות.

יש להיוועץ עם אנשי מקצוע מוסמכים בכל הנוגע ליישום ולמימוש האמור במסמך זה בכל פרויקט ספציפי.

סוג היועץ	הסבר על תפקידה בתכנון הפרויקט	איך מועיל להיתר בנייה?
יועץ מיגון	מעניק תמיכה טכנית בנושאים של בטיחות ומיגון בעת הבניה.	דרישה לביצוע תכנית מיגון יעילה ומדויקת כדי לשמור על בטיחות העובדים והתושבים.
יועץ מיזוג אוויר	תכנון ובניה של מערכות מיזוג המתאימות לצרכים של הפרויקט.	אישורי מיזוג אוויר מתאימים מהווים חלק מהתהליך לקבלת היתר בניה.
אדריכל נוף	מעצב את המרחבים החיצוניים כדי לשלב הרמוניה עם הסביבה.	פרויקטים שמתחשבים באיכות הנוף נוטים לקבל אישורים מהירים יותר.
יועץ בטיחות אש	מתכנן את המערכות והשיטות למניעת אש ולהתמודדות עם מצבי חירום.	דרישות יועץ בטיחות האש הן חלק בלתי נפרד מתהליך ההיתר.
יועץ אינסטלציה	מתכנן את מבנה האינסטלציות השונות במבנה.	התקנות יעילות ובטוחות של אינסטלציה נדרשות להיתר בניה.
קונסטרוקטור / מהנדס בניין	מעריך את המבנה של המבנה ואת התקנים הנדרשים להקמתו.	המבנה חייב לעמוד בתקנים הנדרשים להקמתו, ולכן משפיע על ההיתר.
יועץ אקוסטיקה	פותר בעיות רעש והד בפרויקט.	תכנון טוב של יועץ אקוסטיקה יכול לעזור במניעת סכסוכים שיכולים להאט את ההיתר.
יועץ חשמל	מתכנן את מערכת החשמל של המבנה.	מערכת חשמל מתאימה ובטוחה היא דרישה לקבלת היתר בניה.
יועץ נגישות	מבטיח שהמבנה נגיש לכל האנשים, בין אם יש להם מוגבלות או לא.	היתר בניה מחייב שכל המבנים יהיו נגישים.
יועץ תנועה	מתכנן את התנועה והחניה בפרויקט.	הסדר התנועה באמצעות יועץ תנועה המתאים נדרש לשמירה על סדר ובטיחות, ולכן הוא חלק מהתהליך לקבלת היתר.