מתעניינים בהוספת ממ"דים לבית משותף?
לגמרי הגעתם למקום הנכון.
כאן תקבלו תשובות מקיפות על כל דבר שתרצו לדעת בנוגע
לתוספת ממ"דים לבתים משותפים.
כחברה מובילה ומומחית בתחום וכשירות לציבור לקוחותינו, אספנו את כל השאלות הנפוצות הקשורות בנושא בהן אנו נתקלים מדי יום וריכזנו את התשובות להן. מגוון הנושאים המופיעים כאן גדול, החל משלב בירור ראשוני ביותר לגבי מושגי יסוד ועד שאלות מורכבות ורגישות יותר.
לטובת כל מי שהצליח להתבלבל בנוגע לסדר הפעולות הנדרשות, כאן נעשה סדר בבלגן ונפרט את סדר הפעולות הנכון של התהליך.
בשלב הראשון יש לברר עם בעלי הדירות בבנין ולקבל את הסכמתם העקרונית של לפחות 60% מהם לבצע ולממן את המהלך. ולאחר מכן בדיקת התכנות ע"י אדריכל האם ניתן להוסיף ממדים מבחינה תכנונית וסטטורית.
כעת יש לבחור את משרד האדריכלים שיתכנן את תוספת הממ"דים ויפעל להשגת כל האישורים הנדרשים לצורך ביצוע המהלך. טוב תעשו אם תבחרו במשרד בעל ניסיון רב בתחום. אין ספק שזה יחסוך לכם זמן וכסף רב.
בשלב זה נערכת פגישה מקצועית עם משרד האדריכלים הנבחר. אלה הנושאים שיטופלו בפגישה: 1. מוודאים מהו המיקום התכנוני האופטימלי של תוספת הבניה. 2. נערכת בדיקה של קווי הבניין. 3. מתכננים את אופן חיבור התוספת עם הדירה ואת היציאה ממנה לממ"ד. 4. בודקים שאין התנגשות כלשהי עם קרקע המגרש (כגון: חניות, שבילים, חניונים וכד"). 5. מתכנן טוב, מקצועי ומנוסה יוכל לספק לכם כבר בפגישה ראשונה שכזו פתרונות. תכנוניים יעילים ויצירתיים לבעיות הקשורות למיקום תוספת הבניה.
שלב זה מוטל על משרד האדריכלים המתכנן. עליו להכין את כל החומר והאישורים הנדרשים לצורך קבלת ההיתרים מהרשויות וללוות את התהליך מולן עד לקבלת ההיתר לתוספת הבניה המבוקשת. חשוב לזכור כי משרד מנוסה ומקצועי יוכל לטפל בשלב זה ביעילות מול הגורמים השונים ברשויות המעורבות בתהליך ויתרום לסיום מהיר וקל ככל שניתן.
כעת הגיע הזמן לבחור את הגורם המבצע. כאשר התכניות מוכנות והאישורים תקפים, ניתן לקבל הצעת מחיר מדויקת לביצוע העבודה אשר צמודה לשינויים הנדרשים בפועל, וכך לא תתקלו בשינויים ו"הפתעות" בהמשך תהליך הביצוע.
אנו מתחייבים לעשות הכל מא' עד ת'. הניסיון הרב שלנו מראה חד משמעית שהדרך היעילה ביותר לטובת כל הצדדים היא לחלק את את ההתקשרות לשניים קודם תכנון ורישוי ולאחר מכן ביצוע העבדות. צירפנו לכם את הסיבות מדוע.
בניגוד לסברה על פיה "איחוד כוחות" וסגירת ביצוע ותכנון כל התהליך בהסכם אחד מראש חוסכת עלויות, תוכלו לראות בסעיפים המפורטים כאן שלעיתים קרובות דווקא ההפך הוא הנכון.
בתהליך התכנון אנו מכינים תכניות ומגישים אותן לאישור. התכניות עשויות להשתנות בהמשך בהתאם לדרישות הרשויות. אי לכך, כל סיכום שיתבצע מול המבצע בתהליך התכנון עלול להשתנות משמעותית בפועל בשלב הביצוע.
קיים פער של זמן בין מועד הכנת התכניות ובין מועד הביצוע. לכן, כל הצעת מחיר שתקבלו עבור הביצוע העתידי בעת התכנון, עלולה להשתנות משמעותית בהתאם לנתונים בעת הביצוע. (שינוי בעלויות חמרי גלם, לדוגמא).
בעלי מקצוע מבצעים דורשים בדרך כלל תוספת מחיר משמעותית בגין שינויים (ולעתים אינה מידתית ביחס לשינוי עצמו). לאחר שסיכמתם עם בעל המקצוע, אתם מחוייבים לו ומצויים במצב בו עליכם לשלם עבור השינויים שחלו מהתכנון המקורי.
בשלב בו סוכם על עלות ההקמה (בתחילת התהליך, לפני שלב התכנון), לא ניתן היה לדעת את מועד ההקמה האמיתי בפועל. כמו כן, המבצע לא יכול היה לדעת באותה עת את מידת הזמינות שלו. במידה ובאותה עת יהיה עמוס בעבודות (ואולי חלקן תהיינה רווחיות יותר עבורו), דבר זה עלול להתבטא באיכות הביצוע ובמידת הנכונות שלו לבצע את העבודה ומכאן שגם במחיר, בסופו של דבר.
ברוח הפתגם העתיק הזה, כדאי להימנע ממצב של ניגוד אינטרסים. כאשר אותו גורם מבצע גם את התכנון וגם את הבניה, והמחיר מוסכם מראש, נוצר ניגוד אינטרסים שעלול להיות בעייתי עבור בעלי הדירות בפרויקט. הסיבה לכך היא שמטרת המתכנן לבצע תכנון איכותי ונכון אשר ישרת את טובת הלקוח ויתאם את דרישות הוועדה, הקונסטרוקטור והיועצים האחרים. לעומת זאת, המבצע שואף להקים את הפרויקט במינימום עלויות (במיוחד כאשר סיכם את המחיר מראש כאשר לא ידע נתונים רבים כגון עלות חומרי הגלם בעת הבניה ועוד). ניגוד אינטרסים זה עלול לגרור עימותים ואי הסכמות בעת תהליך הביצוע ועלול לייקר משמעותית ולעכב את תהליך העבודה.
במידה ושאר הדיירים יבצעו את השינוי, עלול ערך הדירות שיתנגדו לשינוי, לרדת.
עם אדריכל
האם כדאי להוסיף ממ"דים לבניין קיים ללא ממ"דים ? אנו יודעים שההחלטה כרוכה בהתלבטות לא פשוטה שכן התהליך עלול לארוך זמן והוא כרוך בהוצאות כספיות ואי נוחות לדיירים. האם זה שווה את זה?
הלקוחות הרבים בהם טיפלנו בתחום זה כבר שקלו את היתרונות בתהליך הוספת ממ"דים אל מול החסרונות וקיבלו החלטה. הנה הרשימה הכוללת של היתרונות מול הקשיים בתהליך. ההחלטה הסופית, כמובן, בידיכם.
היתרונות:😃 למה כדאי להוסיף ממ"דים לבניין?
בראש ובראשונה כדאי לעשות זאת עקב ביטחון הדיירים במקרים של רעידת אדמה או מלחמה.
ערך הדירה לאחר הוספת הממ"דים יעלה מעבר לעלות הקמת הממ"דים עצמם.
בתהליך זה יתווסף חדר נוסף לדירה.
במידה והדירה מושכרת, שכר הדירה החודשי יעלה.
קל יותר למכור או להשכיר נכס אשר יש בו ממ"ד
אנשים רבים מנצלים תהליך זה לביצוע שיפוץ בדירה. כך ממילא נגרמת אי נוחות, ובעלי מלאכה כבר מצויים בדירה, לכן עלות השיפוץ תהיה נמוכה משמעותית ואי הנוחות שתגרם תהיה קטנה משמעותית.
במידה ושאר הדיירים יבצעו את השינוי, עלול ערך הדירות שיתנגדו לשינוי, לרדת.
חסרונות:😔 מהם השיקולים להמנע מהוספת ממ"דים לבניין ?
בעת ביצוע השיפוץ נגרמת אי נוחות זמנית לדיירי הבניין
קיימים אנשים אשר חוששים לבצע שינויים בחייהם או במקום מגוריהם.
החשש מהוצאה כספית עלול להרתיע חלק מהמתלבטים. להם אנו ממליצים לבחון את אפשרויות המימון (לעתים זה פותר את הבעיה), ולבחון את היחס בין העלויות לתועלת הכספית לטווח רחוק.
מגוון הנושאים שפירטנו כאן גדול, החל משלב בירור ראשוני ביותר לגבי מושגי יסוד ועד שאלות מורכבות ורגישות יותר.
לנוחיותכם, תוכלו לבחור בשאלה הרלוונטית לכם ולהגיע ישירות לאינפורמציה הרלוונטית.
ממ"ד = מרחב מוגן דירתי.
זהו מעין מקלט המצוי בתוך הדירה ותפקידו לספק מיגון מפני התקפות (אוויריות וטילים) ונותן מענה (גם אם חלקי) לגזים רעילים. קיימת אופציה להתקין מסנני אוויר אשר יוכלו להגן במקרה של אמצעים ביולוגיים, כימיים או רדיואקטיביים.
ההגדרות המפורטות בנוגע לממ"דים וההוראות לבניית מרחבים מוגנים מצויות בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש"ן-1990.
על פי הקבוע בחוק ההתגוננות האזרחית, ייכלל מרחב מוגן בכל בנייה חדשה.
כמו כן, יש לכלול ממ"ד כאשר מדובר על תוספת בניה, אך פיקוד העורף מוסמך לפטור מדרישה זו. בפועל, בדרך כלל נדרשת הקמת ממ"ד רק כאשר גודל תוספת הבניה היא מעל ל-12 מ"ר מעבר לבניה המקורית.
כל אלה חייבים לעמוד בדרישות התקן הישראלי ובדרישות התקנות. לדוגמא:
גודלו של ממ"ד תקני הוא 9 מ"ר נטו בתוספת קירות, או 12.50 מ"ר ברוטו כולל קירות. וזה הגודל המקסימלי שמותר לבנות למבנה מגורים
לצורך תוספת ממ"ד לדירה בבית משותף נדרשת הסכמה של בעלי 60% מן הדירות.
יש להחתים את הדיירים על מסמך, בו הם מצהירים האם הם: מעוניינים בממ"ד / לא מעוניינים ולא מתנגדים להוספת ממ"ד / לא מעוניינים ומתנגדים להוספת ממ"ד.
המסמך נקרא "טופס הסכמה עקרונית לביצוע תוספת בניה בבית משותף" – הסכמה לבניית מרחב מוגן.
קיימים פתרונות עיצוביים למקרה בו חלק מהדיירים מתנגדים (עד 40% מן הדירות). בדירות הללו לא יתווסף ממ"ד. ניתן יהיה לבצע "קפיצה" בהתאמה לתקנות הבנייה הרלוונטיות לוועדה המקומית, ולבנות ממ"ד דמה. בכל מקרה, מכיוון שעל הפי תקנות הג"א נדרשת המשכיות של 70% מקירות הממ"ד עד לתחתית המבנה, יש לצקת את הממ"דים גם בדירות שלא משתתפות בפרויקט.
לא, אין אפשרות להכריח בעל דירה שאינו מעוניין להשתתף בפרויקט.
יחד עם זאת, כדאי ומומלץ לנסות לשכנע את בעל הדירה המתנגד ולהסביר לו את היתרונות העצומים הכרוכים בהוספת ממ"ד לדירה:
מצד אחד, בניית מרחבים מוגנים בתוך המבנה היא באחריות ובמימון יוזם הבנייה או בעל הנכס. מצד שני, בונה הממ"ד נהנה מתוספת בפועל של אחוזי בנייה מותרים מעבר למה שמגדירה התב"ע (תכנית בניין עיר).
שלב התכנון – אגרות והיטלים
יועצים
ברוב המקרים תדרשו להיעזר ביועצים נוספים (מעבר לאדריכל המתכנן והקונסטרוקטור). כמות היועצים הנדרשים ומהותם עשויה להשתנות בהתאם לנתוני הפרויקט. למשל, ישנם מקרים בהם תדרשו למנות יועץ אינסטלציה, יועץ גזי חממה ועוד.
בעקרון, שכר טרחת היועצים נע בין 5,000-10,000 ₪ ליועץ.
שלב הביצוע
עלות שלב הביצוע משתנה בהתאם לפרמטרים רבים כגון: עלות חומרי הגלם בעת רכישתם (במיוחד מאז פרוץ הקורונה חלו שינויים עולמיים משמעותיים מאד שגרמו לתנודות קיצוניות בעלות חומרי גלם), עלות העבודה (טווח המחירים משתנה בין בעלי המקצוע השונים), ובהתאם לתכנון הספציפי של הממ"ד. מובן שיש לקחת בחשבון האם התוספת הינה חלק משיפוץ כולל ואם כן, מה היקפו. לכן, את התשובה לשאלה זו ניתן לקבל פרטנית לאחר בירור עם בעלי מקצוע מול התכנון הספציפי.
העלות במקרה כזה מתחלקת בין הדיירים אשר כן בונים ממ"דים בדירתם. לעיתים, כאשר מדובר במקרים בודדים, הקבלן יהיה מוכן לספוג את העלות.
שלב קבלת ההיתרים לתוספת ממ"דים עשויה להשתנות ממקרה למקרה. מניסיון שלנו, היא אורכת בדרך כלל כשנה מיום פתיחת התיק ברישוי זמין.
לגבי שלב הביצוע, חשוב להבין כי יש קשר בין היקף הפרויקט לבין משך זמן הביצוע. זמן הביצוע תלוי בנתונים שונים כגון מספר הממ"דים, נוחות הגישה לבנין, גובה הבניין ופרמטרים נוספים הקשורים במבצע עצמו. חשוב לתאם מראש ציפיות בנוגע לכך מול הגורם המבצע טרם הסגירה עימו.
אופן הגשת הבקשה להיתר לתוספת ממ"דים לבנין קיים תלויה במיצוי זכויות הבנייה באותו בניין. במידה ובעת בניית הבניין הקבלן מיצה את מלא זכויות הבניה, לא ניתן להגיש בקשה להיתר בנוהל מזורז.
מניסיוננו הרב נוכל לומר שברוב המכריע של הבניינים הקבלניים בארץ מוצו מלא זכויות הבניה בעת הקמתם ולכן לא ניתן להגיש בקשה להיתר בנוהל מקוצר עבורם.
במקרים אלה יש להגיש בקשה להיתר לתוספת בניה בתהליך הרגיל.
בשנים האחרונות כל התכניות והבקשות להיתר חייבות להיות מוגשות לרשויות רק דרך מערכת אינטרנטית ייעודית דרכה מתקשרים עם הוועדה המקומית הרלוונטית. מערכת זו נקראת "רישוי זמין".
ההתנהלות דרך "רישוי זמין" דורשת ניסיון, מיומנות והכרת המערכת במטרה לעבוד איתה באופן יעיל
אדריכל
קונסטרוקטור
קונסטרוקטור הוא מהנדס אזרחי המהווה גורם משמעותי ביותר בתכנון תוספת ממ"דים, ובתכנון הקונסטרוקטיבי של המרפסת הנדרשת לשם כך. לאחר שהוא מקבל את התכנון האדריכלי, עליו לחשב ולבדוק האם בנתונים של הפרויקט הספציפי, הממ"ד יכול לתפקד ולהיות בטוח, והאם המבנה (ויסודותיו) יכולים לעמוד בעומסים הנדרשים. ללא אישור קונסטרוקטור וחתימתו על התכנון, לא ניתן להשלים את התהליך.
הניסיון הרב שלנו מראה חד משמעית שיש להפריד בין התהליכים הללו, מהסיבות הבאות:
כדאיות כלכלית
ניגוד אינטרסים
כאשר אותו גורם מבצע גם את התכנון וגם את הבניה, והמחיר מוסכם מראש, נוצר ניגוד אינטרסים שעלול להיות בעייתי עבור בעלי הדירות בפרויקט. הסיבה לכך היא שמטרת המתכנן לבצע תכנון איכותי ונכון אשר ישרת את טובת הלקוח ויתאם את דרישות הוועדה, הקונסטרוקטור והיועצים האחרים. לעומת זאת, המבצע שואף להקים את הפרויקט במינימום עלויות (במיוחד כאשר סיכם את המחיר מראש כאשר לא ידע נתונים רבים כגון עלות חומרי הגלם בעת הבניה ועוד). ניגוד אינטרסים זה עלול לגרור עימותים ואי הסכמות בעת תהליך הביצוע ועלול לייקר משמעותית ולעכב את תהליך העבודה.
אנו מתכננים את הפרויקט ומבצעים במהלך הביצוע פיקוח עליון (להבדיל מפיקוח צמוד).
פיקוח עליון מוגדר על פי חוק ומטרתו לוודא שהביצוע תואם את התכניות בנוגע לפרמטרים עקרוניים וכלליים כגון שמירה על קווי בניין ועוד. הפיקוח העליון אינו מתבצע על בסיס יום יומי, ואינו בודק את איכות הבניה והתאמה מלאה בין הביצוע לתכניות.
פיקוח זה אינו מחליף פיקוח צמוד.
פיקוח צמוד מתבצע על ידי גורם חיצוני בלתי תלוי ("מפקח בניה") שאינו מטעם המבצע ולכן יכול לבקר את איכות הביצוע ומידת ההתאמה בין הנחיות האדריכל והיועצים לבין ביצוען בפועל בשטח.
מפקח בניה איכותי מסייע במעקב מדויק אחר התקדמות התהליך ובודק הן את התקדמות התהליך מבחינת ציר הזמן שהוגדר מראש וכן עורך מעקב צמוד אחר איכות הביצוע והתאמת העלויות בפועל לתכנון התקציב המקורי.
כתוצאה מהנאמר כאן, תוכלו להבין שאנו ממליצים בחום להעסיק מפקח בניה. הוא זה שישמור על האינטרסים שלכם בעת הבניה, ויפקח (כשמו כן הוא) על תקינות התהליך ואופן התקדמותו.
משרד ויצמן אדריכלות והנדסה הינו משרד ותיק מאד ומנוסה בתחום האדריכלות בכלל ובעל התמחות ספציפית בתחום תכנון ורישוי תוספת ממ"דים לבניינים קיימים בפרט.
אנו בעלי ניסיון עשיר במתן פתרונות תכנון, יעוץ ורישוי אדריכלי למבנים פרטיים וציבוריים, וצברנו במהלך השנים רשימה ארוכה של לקוחות מרוצים.
מצוות המומחים שלנו
או במלים אחרות: למה כדאי לכם לעבוד איתנו?
אנחנו נתקלים בשאלה הזו מלקוחות פוטנציאליים על בסיס יום יומי. לטובת העניין, נפרט כאן את התשובות (שהלקוחות שכבר עובדים איתנו מכירים היטב):
הניסיון (הרב מאד) שלנו שווה לכם הרבה מאד כסף וזמן. ניסיון שווה ידע, וידע (במיוחד בתהליכים אלה) יחסוך לכם הרבה מאד זמן ועליות כספיות מיותרות.
אנו מנוסים ויעילים. משרדנו בנוי נכון ופועל כמכונה משומנת ויעילה. אנו יודעים כיצד לפעול באפקטיביות מירבית מול הרשויות השונות להשגת תוצאות מקסימליות בפרק הזמן הקצר ביותר שניתן.
אנו פועלים מול לקוחותינו באמינות ובשקיפות. אתם יכולים להיות שקטים ולדעת שתמיד תקבלו מידע מקיף אמין וזמין לשאלותיכם.
התכנון האדריכלי שלנו נשען על ידע וניסיון רבים. המשמעות היא שאנו יודעים לשלוף בקלות את הפתרונות הכדאיים ביותר גם לבעיות המסובכות ביותר. אנו מכירים היטב את מגבלות המערכות מולן אנו עובדים, ואת אופן ההתנהלות ולכן אנו בוחרים בפתרונות הישימים והכדאיים ביותר. המשמעות הישירה של כל הנאמר כאן היא חסכון בעלויות מיותרות.
אנחנו בויצמן אדריכלות והנדסה שמים את טובת הלקוח והאינטרסים שלו למול עינינו לאורך כל הדרך. העובדה שאנו עורכים הפרדה מלאה בין התכנון לביצוע מונעת מצב של ניגוד אינטרסים ושומרת על תכנון אופטימלי ונכון שאינו מונע משיקולי כדאיות של הגורם המבצע.
אומרים שתמונה אחת שווה אלף מלים, לא?
